房地产开发成本构成与控制精要.ppt

* 管理资源吧（），海量管理资料免费下载！ 房地产开发成本构成与控制 第一部分 房地产开发成本构成 第二部分 房地产开发成本控制 第三部分 建筑设计常识与诀窍 第四部分 前期谈判实战经验谈 讲 义 提 纲 第一部分 房地产开发成本构成 管理资源吧（），海量管理资料免费下载！ 房地产开发成本主要由以下九个方面构成： 概论：房地产开发成本构成 土地成本 营业税金 建安造价 行政事业收费 企业管理费用 财务费用 营销费用 勘察设计监理 配套设施 产品竞争主要有差异化、低成本竞争两种形式。商品房要做出大差异化很难，房地产最容易克隆，无知识产权保护，所以还是要降低成本，在不降低品质的前提下，成本越低，市场竞争力越强，利润越高。 地价可通过容积率折算成楼面地价(即每建筑平方米里的土地成本)。简单的公式是—— 1、土地成本 举例： 地价100万/亩，容积率3.0，楼面地价为500元/㎡； 地价60万/亩，容积率3.0，楼面地价300元/㎡。 楼面地价 = 地价（单位：万元/亩）÷666.67÷容积率 容积率经验系数 多层容积率约1.5左右 （最大不能超过2，超过2的也有，但品质相对差） 小高层容积率约2.0---2.5 高层容积率约2.5以上 容积率与土地的形状和大小有较密切的关系，如，数码大厦和金源国际的容积率就在8以上。同样的建筑形态，地块越大，容积率反而会越小，因为牵涉到楼间距等规划限制。 而地块形状与容积率的关系个人总结如下—— 曾经算过一块地（建设路与天津路交汇处） 多层容积率在2.2左右，而且楼间距绝对够。 同样大小的地块 南北越长、东西越短,则容积率越小； 而东西越长，南北越短，则容积率越大。 按配套较全（含煤、暖、热水）档次中高的住宅来说—— 砖混多层：700元/㎡ 小高层（10-17层）：950元/㎡(不含电梯)，一部电梯16万为基数，每层加5000元。摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右，18层以上（含18层）须配两部电梯，成本约增加60元/㎡。 控制得好，小高层含电梯的建安成本在1000～1050元/㎡左右。 钢筋含量是高层建安造价的重要指标。 国标为68㎏/㎡，目前洛阳的项目多在45-50㎏/㎡，不过有的最高的达80㎏/㎡。1㎏/㎡的成本约5元（含人工费） 暖气成本约合30元/㎡，高档房、低档房在成本上差不多，也就是40～50元/㎡。 2、建安造价 包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等，成本约120-150元/㎡。 创展的景观设计费在18万元左右，单位成本仅合4元/㎡（建筑面积）。 合计一般不超过20元/㎡ 3、配套设施 4、勘查、设计（施工图）监理等 5、营销费用 营销代理费主要有营销代理和广告两项费用，约3%左右。 6、财务费用 财务费用一般约为180元/㎡。 经验公式：财务费用=总成本×50%×年贷款利率×2 7、企业管理费用 根据公司和开发项目规模不同，差别较大，一般为15-20元/㎡ 8、行政事业收费 公关后行情在160元/㎡左右。 举例说明：人防工程收费：如自建人防工程，则成本为： 多层1200元/㎡，高层1800元/㎡（按人防面积摊）。 如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下： 高层：5B级人防，单位成本=2000元/层数 多层：6级人防，单位成本=1500元/层数 但实际现状高层为20-30元/㎡ 9、营业税 营业税+大修基金+所得税…=11.7%。 成本约为150～250元/㎡。 第二部分 房地产开发成本控制 ▲售价一定的情况下，开发成本控制能力决定企业的赢利水平； ▲在一定意义上讲，成本控制能力其实是企业综合实力的体现； ▲房地产开发最重要的成本控制是土地成本和建造成本的控制。 概论：开发成本控制的重要性 1、土地成本控制 什么样的地可买？宗地的形状及其周边环境决定容积率，容积率直接影响楼面地价。 举例：美仑凤凰城占地30亩，建筑面积为 6万㎡ 中泰新城 占地30亩，建筑面积为10万㎡ 因此在买地时应该综合考虑能建多少房子，而且也要求将来小区的环境也不错。 目前一般洛阳中档住宅的楼面地价为＜600元/㎡，低档住宅的楼面地价为＜400元㎡ 2、建安成本控制 个人认为，建安成本的控制要“过五关”—— 第五关 现场管理 第一关 规划设计 第四关 材料设备 采购 第三关 工程招标 第二关 工程造价 与决算 要通过前期策划做发产品定位，确定房子的档次及规模。 以前是说结构决定造价，现在我们认为，方案决定造价，结构设计影响造价。在实际施工过程中可以适当修改，但不能修改得太多，否则在验收时设计院不盖章。 我们认为，平面形状简单、结构方正、对称规则可以降低成本，一些装饰性的东西能免就免。［建议大家上网上查一下“极简主义”、“少就是多”“less