房地产开发管理房地产开发前期工作精要.ppt

四、取得土地及相关手续的程序 4.2 项目规划 规划设计的指导思想 规划设计中的和谐理念 （1）与自然生态相和谐 （2）与社会发展相和谐 （3）与用户需求变化相和谐 居住区技术经济指标 1、居住总用地KM2 2、居民每人占地M2/人 3、居住区总建筑面积M2 4、总户数、总人数、平均每户人口 5、平均每户居住建筑面积M2/户 6、居住建筑密度（基底面积/居住区用地面积） 7、容积率（建筑面积/居住区用地面积） 8、人口毛密度（总人口/总用地） 9、人口净密度（总人口/建筑用地面积） 10、住宅平均层数（建筑总面积/住宅基底总面积） 11、高层比例（高层建筑面积/居住区总建筑面积） 12、住宅间距 13、居住区平均造价（总造价/居住区总建筑面积） 14、绿地率 2.常见的规划布局形式 4.2.3 住宅建筑选型 联排低层住宅 多层住宅 高层住宅 砖混结构住宅 框架结构住宅 框架剪力墙结构住宅 平层住宅 跃式住宅 错式住宅--一错再错的美丽 1、中式建筑风格 讲究序列组合，尺度宜人，建筑内向，色调淡雅，造型简朴，装修精致，建筑与花木山水相结合。如北京的四合院、江南园林风格、新徽派建筑风格等。 2、欧陆风格 “粉红外墙，白线条，通花栏杆，外飘窗台，绿色玻璃窗”为特色，以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征，多出现在山花尖顶、饰花柱饰、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等处，装饰效果强烈。 5、现代主义风格 以体现时代特征为主，没有过分的装饰，注重功能性，讲究造型比例适度，强调外观的明快、简洁。体现现代生活的快节奏、简约与实用，又富有生活朝气。 6、主题风格 以策划为主导，构造楼盘的开发主题和营销主题。如西安市的巧克力公寓。 中式古典风格建筑 中式建筑 欧陆风格 广州帝景山庄（北美风格） 卡尔生活馆（德式） 新古典主义风格 现代主义风格 巧克力公寓(主题风格） 项目外立面风格简洁细腻，饰面选材高档，社区中央规划2300㎡硬质景观广场，整体设计强烈的传达出城市的时尚与活力。 4.2.5 住宅户型 4.2.6 公共设施规划 4.2.7 道路交通规则 4.2.8 绿地与景观规划 步行环境 住宅小区铺地环境 水景环境 大型水景环境 户外运动设施 内外分区原则 动静分区原则 洁污分区原则 私人行为空间 公共行为空间 家务行为空间 卫生行为空间 交通空间 室外过渡空间 住宅功能分区的原则 住宅功能分区 配套设 施规划 1 2 3 4 5 公共服务设施规划 市政公用设施规划 停车设施 户外场地设施 安全设施 5 服务管理设施 （1）顺而不穿，保证居住区内居民生活的完整和舒适； （2）分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整； （3）因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济； （4）功能复合化，营造人性化的街道空间； （5）构筑方便、系统、丰富、整体的居住区交通、空间和景观网络； （6）避免影响城市交通； 交通组织方式 人车分流 人车混行结合局部分行 路网规划原则 道路交通规划要求 道路宽度要求 其他要求 目前，根据我国《城市居住区规划设计规范》的相关规定：规定了新建居住区绿地率不小于30%，旧城改建去绿地率不小于25%的指标。 注意区分：绿地率与绿化率 步行环境 铺地环境 水体环境 户外设 施环境 绿地规划 景观规划 * * * * * * 第四章 房地产开发前期工作 一、土地取得的方式 土地使用权出让 土地使用权划拨 4.1 土地取得 用途包括商业、居住、工业等；有使用年限；方式有招标、挂牌和协议。 商业用基本不再采用，用于公用或公益。 二、土地获得的途径 1、官方网站-主要 2、合作 3、自己寻找 三、土地取得的形式 净地购买 毛地购买（国有征用） 集体土地征用 省时省力，可能费用要高，常见 费时费力，不可预见成本可能较高。了解地上建筑物的状况等 摘牌 签订出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件，交纳土地款、契税、交易费等 办理用地规划许可证 办理土地证 出让合同，核定用地办界，详规，地籍图，土地登记申请书，土地使用权人材料，土地确权来源证明文件 城市规划对房地产开发经济效益的影响 城市规划对房地产开发程序的强制性管理 城市规划管理是政府调控地价的手段 居住区技术经济指标 居住区总用地 居民每人占地 居住区总建筑面积 平均每户居 住建筑面积 居住建筑密度 人口毛密度 人口净密度 住宅平均层数 居住区平均造价 高层比例 住宅间距 容积率 绿地率 非居住区的技术经济指标 建筑容积率 总建筑面积 地上建筑面积 规划建设