房地产开发经营经济评价指标与方法精要.ppt

（2）动态指标的方法与计算 动态回收期（DPP）：在考虑了资金的时间价值的基础上，以项目每年的净收益回收项目全部 投资所需要的时间。 可以根据现金流量表计算DPP。 （2）动态指标的方法与计算 计算出的动态投资回收期要与行业的标准投资回收期进行对比，低于行业平均标准，则认为项目可行，否则认为项目不可行。 考虑资金的时间价值。 依然没有考虑投资回收后的投资效益情况。 税金：契税 契税：在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 ?转移土地、房屋权属是指下列行为： ????1)国有土地使用权出让； ????2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； ????3)房屋买卖；???4)房屋赠与； 5)房屋交换。 契税税额＝转移不动产价值额×税率 契税的税率为1％～5％，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定。 4.1.6?房地产投资经济效果的表现形式 ?置业投资 房地产置业投资经济效果主要表现为租金、物业增值、股权增加等方面。 增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。 开发投资 房地产开发投资经济效果主要表现为销售、出租、自营收入 经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。 4.2??经济评价指标及其计算方法 4.2.1?投资回收与投资回报 4.2.2 经济评价指标体系 4.2.1?投资回收与投资回报 房地产投资的收益=投资回收+投资回报 投资回收是指投资者对其所投入资本的回收； 投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。 居民储蓄（无风险投资）： 还本=投资回收 利息=投资回报 两者的关系可以从资金回收公式中反映 投资回报率为i 前者就是投资回报 后者就是投资回收 财务分析指标 按是否考虑资金时间价值因素划分 按指标性质划分 按财务分析的目标划分 4.2.2 经济评价指标体系 按财务分析目标划分 盈利能力指标 清偿能力指标 按是否考虑资金时间价值因素划分 静态指标 动态指标 按指标性质划分 时间性指标 比率性指标 价值性指标 房地产投资项目经济评价指标体系 ?项目 类型 盈利能力指标 清偿能力指标 ??? 静态指标??? ??动态指标 房 地 产 开 发 投 资 ??成本利润率??? 财务内部收益率FIRR? 借款偿 还期??? ?投资利润率??? ?财务净现值 FNPV? 利息备 付率??? 资本金利润率? 动态投资回收期Pb 偿债备付率??? 静态投资回收期Pb 资产负债率 房地产投资项目经济评价指标体系 ? 项目类型 盈利能力指标 清偿能力指标 ???静态指标??? ??动态指标 房地产置业投资 ??投资回报率??? ? 财务内部收益率FIRR? 借款偿还期??? ??现金回报率?? ? 财务净现值 FNPV? 偿债备付率??? ??资本金利润率? 动态投资回收期Pb 资产负债率?? ?静态投资回收期Pb ?流动比率、速动比率 （1）静态指标的方法与计算 静态盈利能力指标是指不考虑货币时间价值因素的影响而计算的盈利能力指标。 （1）静态指标的方法与计算 开发商成本利润率：是开发利润占开发总成本的比例，是初步判断开发项目可行性的静态指标。 （1）静态指标的方法与计算 计算项目总开发价值， 项目全部销售，则等于扣除销售税金后的净销售收入； 全部出租，为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。 总开发成本一般包括土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、管理费、财务费用、销售费用和其他费用。 （1）静态指标的方法与计算 投资利润率是指项目在计算期内正常生产年份的年息税前利润或运营期平均年息税前利润与项目总投资之比，它是考察单位投资盈利能力的静态指标。 （1）静态指标的方法与计算 资本金利润率是指项目的年净利润或年均利润总额与项目资本金之比。 计算出的资本金净利润率应高于同行业的资本金净利润率，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。 （1）静态指标的方法与计算 静态投资回收期：在不考虑资金时间价值的基础上，以项目的静收益抵偿全部投资所需要的时间。 房地产投资项目的静态投资回收期自投资起始点算起。 项目静态投资回收期要与行业的平均标准对比，低于或等于行业平均投资回收期，则项目可行，否则认为项目不可行。 静态投资回收期= [累计净现金流量开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量] （1）静态指标的方法与计算 现金回报率：房地产置业投资过程中，每