房地产开发可行性分析精要.ppt

一、房地产可行性研究的概念 即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 三、房地产可行性研究的作用 四、房地产可行性研究的基本内容 五、房地产可行性研究的步骤 七、房地产可行性研究报告的内容 反映房地产项目财务状况的指标 财务净现值(Financial Net Present Value——FNPV) 投资收益率 静态投资回收期和动态投资回收期 1、财务净现值 FNPV——项目在起始时间点的财务净现值； CI-CO——净现金流量； ic——折现率，可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率； 如果 FNPV≥0，则项目可以被接受； 如果 FNPV≤0，则项目应该被拒绝。 例1 i=5%;单位 万元 2、投资收益率 是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，通常用百分数表示，计算公式为：　 投资收益率＝年净收益÷投资总额×１００％ 其中投资总额包括固定资产投资、投资方向调节税、建设期利息和流动资金投资。净收益额可以为缴纳所得税前的利润总额，也可以为缴纳所得税后的净利润。所以投资收益率可以分为税前投资收益率和税后投资收益率。 3、静态投资回收期和动态投资回收期 投资回收期是指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。 静态投资回收期（ ） 即在不考虑时间因素影响的条件下，项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。公式为： 一、风险与房地产项目风险 1、风险 从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。通常情况下，人们把风险划分为： -- 对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险 -- 仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险 2、房地产项目风险 房地产项目风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。 -- 房地产投资的系统风险 如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等； -- 房地产投资的个别风险 包括收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、时间风险、持有期风险。 （一）环境影响评价的概念 是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。 （二）环境影响评价的管理 根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理： 可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价； 可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价； 对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。 （三）环境影响评价的依据 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国大气污染防治法 中华人民共和国固体废物污染环境防治法 中华人民共和国环境噪声污染防治法 中华人民共和国环境影响评价法 国务院《建设项目环境保护管理条例》(1998) （四） 环境影响评价的内容 （五）环境影响评价的步骤 * * * * * 第五章 房地产开发项目可行性研究 本章在介绍了房地产开发项目可行性研究内容的基础上，对房地产开发项目的财务评价、国民经济评价、环境评价，以及不确定性分析等基本方法和内容进行了详细的介绍。 本章内容提要 重点问题 房地产项目的风险承受能力分析 房地产项目的财务状况分析 房地产可行性研究概述 房地产项目的环境影响评价 5.1 房地产开发可行性研究概述 二、房地产可行性研究的目的 旨在使决策科学化、民主性、程序化，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益，并为项目的实施控制提供依据或参考。 ? 1、是投资决策的重要依据 2、是项目审批的依据 3、是项目资金筹措的依据 4、是编制设计任务书的依据 5、是开发商与各方签订合同的依据 ? ? ? ? 项目概况 市