房地产开发流程(工程)精要.ppt

2011年8月 房地产项目开发流程 基本知识 土地款 项目考察 立 项 设 计 设计费支付 项目审批 开盘 策划费用支付 项目经营策划 项目工程前期 项目组织实施 工程款支付 营销费用支付 规费支付 工程前期费用支付 样板房样板区 售楼处户外围墙 销售款回收 税金支付 交 付 结 算 公司清算 利 润 股东借款 四证办理 银行贷款 归还股东借款及利息 归还银行贷款及利息 利 润 （含管理费用、财务费用、营销费用） 销售额 期间费用 税金 = 土地费 成本 （工程成本、设计成本、规费） （营业税、土地增值税、企业所得税、城建税、教育费附加） 项目前期阶段 项目立项 产品设计 项目审批 工程前期 项目建设阶段 项目交付阶段 开 盘 招投标 项目考察 市场调研 项目可行性分析 售楼处 样板房 持续销售 营销推广 客户积累 一房一验 综合验收 交付整改 客户服务 物业管理 园区服务 产品定位 开 工 正负零零 主体结顶 外墙施工 精装修 投诉整改 市政景观 集中交付 工程营造 介绍 一 总体开发方案编制 二 工程前期管理 三 工程设计管理 四 工程招投标管理 五 施工准备管理 六 施工过程管理 七 项目交付管理 八 项目交付后客户投诉管理 1、做好建筑特质和产品差异化研究，为项目产品定位提供方向 2、做好项目地理环境研究，为地下方案设计、建筑结构形式、成本预控等提供参考 3、做好市场环境与开发方案的关系研究，根据经营要求做好方案和开发节奏的整体调控 （1）自然条件 （2）建设场地现状 a年平均温度 b冬季最低日平均温度 c日照、主导风向和风速 d最大冻土深度 e土壤类别及地耐力 f地下水位，洪水水位及50年（或100年）一遇水位 g抗震设防烈度 h地势和地貌等 一 总体开发方案编制 1、编制设计任务书，重点在于对同类产品的对标研究； 2、做好建筑立面、精装修等重要材料及节点的选样把控。 二 工程前期管理 从满意度第一看设计管理 三 工程设计管理 特邀行业加盟大师 立面用材-面砖 从选材看设计管理 立面用材-石材 立面用材-玻璃 1、严格按3:1的比例选择优秀的投标单位进行全方位考察、评估 2、选择最匹配单位，并在招标过程中做工程营造交底 3、施工全过程持续评估 4、做好施工单位工程竣工后评估 四 工程招投标管理 案例 1、严格编制施工总组织设计，做好工程节点与销售计划的匹配； 2、做好各施工阶段的工地现场形象管理：如土方开挖、主体施工、立面装饰等； 3、做好各阶段施工过程中的应急预案编制、计划和落实工作； 4、制定切实有效的能够把控产品品质的各种检查与品质预控方案。研发园三期汇报材料.ppt 五 施工准备管理 行业超前的 施工工艺 绿城把“实施精品战略，打造百年精品”作为产品营造的主基调， 实施全过程严格实施《工程精细化管理》，形成工程营造、景观施 工、精装修施工三大类、三级别的工艺工法标准体系 工程精细化管理 推陈出新的技术应用 技术类：《建筑安装工程成品保护办法》 《住宅精品工程技术认定标准》…… 工作类：《房产品内部验收工作标准》 《工程资料员工作标准》…… 管理类：《工程营造管理制度》、《施工图设计评审规程》 《工程检查工作规程》、《竣工验收工作规程》…… 例1 铝合金门窗玻璃内装：防雨水内渗、减轻窗框损耗、便于从室内维修、增加高层住宅安全性…… 例2 石材幕墙全螺栓干挂：不破坏镀锌层、保障使用年限…… 例3 地下室防结露：有效防水保温、改善地下室霉变现象…… 关键节点管控： 7阶段96个关键 管控节点 六 施工过程管理 从满意度第一看施工管理 四大督导体系 工程管理部现场管控 外聘监理公司第三方督导 集团督导系统专项督导 客户质量监督小组督导 1、每个项目严格按照绿城《标准工程部模板》设立工程部； 2、严格按照绿城精致标准、精细化管控进行项目管理； 3、严格执行“分户验收、内部验收、一房三验”的工程验收制度。 1、严格执行第三方监理公司督导； 2、严格按绿城质量管理体系要求，进行节点督导、现场签证、整改反馈等精细化管理； 3、严格执行“整改、停工”制度。 1、集团专设工程质量督导部； 2、对各项目现场工程质量进行全过程检查、督导； 3、董事长授予其对不符合工程质量要求的项目公司总经理有直接处理权。 1、成立集团、项目两级业主质量监督小组； 2、业主质量监督小组对项目工程品质进行现场监督； 3、公司赋予业主质量监督小组最高监督权。 不断做加法的工程投入 整体成本投入高于同行业水平 案例 单向工程品质高于国家标准 案例 追加成本