房地产开发用地的取得精要.ppt

第5章 房地产开发用地的取得 第一节 我国现行土地制度 国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 1.土地使用权出让 ⑴协议出让 ⑵招标出让 市、县人民政府土地行政主管部门（出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 招标出让土地使用权的基本特征 程序规范 全方位开放，透明度高 公平、客观 交易双方一次成交 招标基本流程 第二节 房地产开发用地的取得方式 1.土地使用权出让 ⑶拍卖出让 出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 拍卖出让土地使用权的基本特征 必须有两个以上的买主 必须有不断变动的价格 必须有公开竞争的行为 第二节 房地产开发用地的取得方式 1.土地使用权出让 ⑷挂牌出让 出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 第二节 房地产开发用地的取得方式 1.土地使用权出让 ⑷挂牌出让 1）只有一个竞买人，报价高于底价，成交 2）有两个竞买人，价高者得（若报价相同，早报者得） 3）无竞买人或报价均低于底价，不成交 4）多个竞买人，组织现场竞价 挂牌基本流程 第二节 房地产开发用地的取得方式 1.土地使用权出让 ⑸招、拍、挂的对比 1）都是公开竞争 2）拍、挂是价高者得，招要综合考虑 3）招、挂有一定期限，拍几乎是即时的 第二节 房地产开发用地的取得方式 2.土地使用权（行政）划拨 县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 ⑴基本无偿，没有明确的使用期限 ⑵划拨土地有条件限制 ⑶划拨土地不能随意转让、出租和抵押 划拨土地使用权的基本特征 第二节 房地产开发用地的取得方式 3.土地使用权转让 土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为。转让的方式包括出售、交换与赠与。 ⑴必须是出让的土地，转让属于土地二级市场行为 ⑵政府对未开发建设的土地转让活动有限制 ⑶两个合同，土地使用期限是剩余年限 ⑷转让价低于市场价，政府回购；反之，政府限制 ⑸要办理过户手续 第三节 开发建设中的农地征收 1.农地征收的含义 为了满足公共利益的需要和城市规划建设的需要，政府依靠国家权力强制转移农村集体土地所有权并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为。 1）政府行为，具有强制性 2）应妥善安置被征地人员的生产和生活，给予经济补偿 3）改变了土地所有制的性质 第三节 开发建设中的农地征收 2.农地征收的审批 ⑴三种情况下的农地征收，由国务院审批： 1）基本农田 2）基本农田以外的耕地超过35公顷的 3）其他土地超过70公顷的 ⑵其他情况下的农地征收，由省、自治区、直辖市人民政府审批，并报国务院备案。 第三节 开发建设中的农地征收 3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本 根据土地利用总体规划和土地利用年度计划，城市人民政府办理农用地转用审批手续和征地审批手续，把集体所有制土地征收为国有土地，形成增量土地的供应。政府以划拨生地、出让生地、出让熟地三种方式供应给房地产开发企业。 第三节 开发建设中的农地征收 3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本 ⑴通过划拨方式取得生地使用权 1）土地补偿费 国家征收集体所有的土地时，直接对农村集体经济组织支付的补偿费用，实质是对土地收益的补偿。 补偿标准：该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。 第三节 开发建设中的农地征收 3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本 ⑴通过划拨方式取得生地使用权 2）地上附着物及青苗补偿费 地上附着物：房屋、农田水利设施（水井、沟渠）、树木、蔬菜大棚等 青苗：尚不能收获的农作物，只补一季 第三节 开发建设中的农地征收 3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本 ⑴通过划拨方式取得生地使用权 3）安置补助费 国家征收农地时，为了妥善安排被征地单位的生产和群众的生活所支付的费用。 按照需要安置的农业人口数计算 每一个需要安置的农业人口（每公顷）的补助标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。可根据实际提高补偿标准，但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不超过被征收前3年平均年产值的15倍。 第三节 开发建设中的农地征收 3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本 ⑴通过划拨方式取得生地使用权 4）耕地占用税 5）耕地开垦费 依据：占用耕地补偿制度 “占多少、垦多少” 不开垦或开垦了不达标，要支付耕