房地产开发与经营精要.ppt

房地产开发与经营 第二章房地产市场与市场运行 市场概念一种商品或劳务所有潜在购买者的需求总和市场的容量=f(人口,购买能力,购买欲望)构成市场的基本要素商品,供给,需求,价格 一、房地产市场的概念 从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。 当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。 房地产市场构成要素：参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构。 二、房地产市场的运行环境 定义：把房地产市场作为一个中心体时，它周围的各种影响因素的总和。 种类：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境、国际环境 二、房地产市场的运行环境 社会环境：人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区 政治环境：政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性，政府及公众对待外资的态度等 经济环境：城市或区域总体经济发展水平、就业、支持能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率通货膨胀等 金融环境：宏观金融政策、金融工具的完善程度、资本市场发育程度等 法律制度环境：与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策 技术环境:建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；而更为重要的信息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产业信息化的要求 资源环境：土地、能源等资源约束 国际环境：国际资本的 流动和经济的全球化 三、推动房地产市场转变的社会经济力量 影响房地产市场转变的社会经济因素: 社会因素 经济因素 政策因素 三、推动房地产市场转变的社会经济力量 影响房地产市场转变的社会经济力量 (1)金融业的发展 (2)信息、通讯技术水平的提高 （3）生产和工作方式的转变 （4）人文环境的变化 （5）自然环境的变化 （6）政治制度的变迁 四、房地产市场的参与者 （一）房地产开发商的特性 资源整合者 项目组织者 风险承担者 类型多样化：资质等级、所有制形式、经营范围、经营形式、开发项目类型、经营管理风格（全程负责、顾问服务） （二）房地产开发商及其合作伙伴 （1）土地所有者或当前土地使用者 （2）政府及政府机构 （3）金融机构 （4）建筑承包商 （5）专业顾问 建筑师、工程师、规划师、景观建筑师、环境顾问、交通顾问、房地产估价师、会计师、地产代理、物业管理师、市场研究专家、经济师及造价工程师、律师 （6）消费者或买家 第二节 房地产市场的供求关系 一、房地产市场的需求 一个特定时期，一个的价格下，愿意且能够购买的房地产数量 影响房地产需求量的因素： 该类房地产的价格、消费者收入及偏好、替代房地产的价格、房地产价格的预期变动等 第二节 房地产市场的供求关系 二、房地产的供给 一个特定时期，一个的价格下，房地产开发商愿意且能够提供的房地产数量 影响因素：房地产的价格、开发成本、建筑技术水平、替代房地产的价格、房地产价格预期变动等 供求均衡 供求弹性 弹性是一个变量对于另一个变量的敏感性的度量 需求的价格弹性=需求量变化的百分比/价格变化的百分比。即价格变化1％，需求量变化的百分之多少。 需求的收入弹性，供给的价格弹性，交叉价格弹性等等 房地产供给弹性 影响房地产供求的因素 人口 就业及工资水平 利率及抵押贷款的条件 税率、土地利用的控制、租金水平控制 土地价格、建筑工人的工资、建筑材料的价格 建筑技术的变化 售价、租金水平、空置率 第三节 房地产市场结构与市场指标 房地产市场的主要结构关系： （1）总量结构 （2）区域结构 （3）产品结构 （4）供求结构 （5）投资结构 二、房地产市场的细分 交易的形式划分： 买卖市场，抵押市场，租赁市场 目标市场划分 三、房地产市场指标 供给指标 1.存量 报告期末已占用和空置的物业空间总量。单位是建筑面积或套数。 报告期存量＝上期存量＋报告期新竣工量-报告期灭失量 2.新竣工量 报告期新竣工房屋的数量（房屋按照设计要求已全部完工，达到入住条件，经验收合格，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积总和。 单位是建筑面积或套数，我国统计指标是建筑面积 3.灭失量 房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分 4.空置量 报告期末房屋存量中没有被占用的部分。报告期末已经竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，不包括报告期已经竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的建筑面积 5.空置率 报告期末空置房屋占同期房屋存量的比例（10%的警戒线） 6.可供租售量 报告期可供销售或出租房屋 的数量 可供租售量＝上期可供租售量-上期吸纳量+本期新竣工量 某时点的空置量通常大于可