房地产开发与经营绪论精要.ppt

1.2.3 房地产业与金融业 开发过程的资金支持 消费过程的信贷支持 美国住宅交易三大法宝： （1）抵押贷款证券：抵押贷款集合 （2）担保抵押贷款证券：集合分不同期限部分 （3）切块抵押贷款证券：集合任意分组 1.1 房地产概述 1.2 房地产业概述 1.3 房地产开发与经营概述 1.4 房地产市场及其运行规律 1.3.1 房地产开发与经营的含义 房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内， 通过对土地、建材、基础设施、劳动力、 信息等多种资源的优化组合利用， 进行基础设施、房屋建设和土地开发， 并对开发成果进行转移、运营、管理等 一系列经济活动。 1.3.2 房地产开发与经营的特点 复杂性 区域性 长期性 资金密集性 高收益性和高风险性 政策性 名词：楼花（预售房） 拆卖如落英缤纷、预售如未结果的花 尚未竣工，施工进行25%以上 广告、楼号、沙盘、设计图、示意图 楼花一般比较便宜，便于投资也有利于投机 “恶之花”：失信欺诈、恶贯满盈 …… 你的看法？ 楼花的限制和规管 历史背景：刺激楼市 非常政策、催生泡沫、激起民怨、厌商仇商 限制转让——禁止转让 提高透明度和准确性： 示范单位不能让买家有错觉 楼花宣传资料须列明正确位置 须披露与公司高层有关的交易资料 名词：期房 房地产开发商从取得商品房预售许可证开始 至取得房地产权证大产证为止所出售的商品房 期房禁转 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品 房再行转让；在预售商品房竣工交付、预购人 取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得 为其办理转让手续。 期房政策对楼市的影响 允许预售，则房价从低到高 —— 滚雪球 购房者的预付款为企业融资，增加供应 若禁止预售，则新房供应量骤减，进入卖方 市场，新房价格上升； 同时，大量买家流入二手房市场； 二手房价格上升。 1.3.3 房地产开发与经营的参与者 政府 开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者 如：规划部门、 工商局、市政部门、发改委、经贸委、 市建委、房屋土地资源管理局 1.3.3 房地产开发与经营的参与者 政府 开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者 开发企业 开发个人 （开发商/ 建设单位） 1.3.3 房地产开发与经营的参与者 政府 开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者 原使用权人 购置使用权 与原使用权人合作 土地征收、拆迁 1.3.3 房地产开发与经营的参与者 政府 开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者 直接或间接投资开发主体； 直接或间接购置房地产进行出租、经营和转售 1.3.3 房地产开发与经营的参与者 政府 开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者 银行 信托投资公司 1.3.3 房地产开发与经营的参与者 政府 开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者 建筑产品的直接生产者；全部物资工作的直接承担者 1.3.3 房地产开发与经营的参与者 政府 开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者 建筑师 工程师 会计师 造价工程师 经济师 估价师 经纪人 律师 营销与策划人员 1.3.3 房地产开发与经营的参与者 政府 开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者 商品最终使用人 收益最终实现者 1.1 房地产概述 1.2 房地产业概述 1.3 房地产开发与经营概述 1.4 房地产市场及其运行规律 1.4.1 房地产市场的概念 狭义：房地产商品需求者和房地产商品供给者 之间进行交易活动的场所，如房地产交易中心 广义：经济主体之间进行房地产交易活动及其 在活动中所形成的经济关系和作用机制。 1.4.2 房地产市场的分类 按区域划分： 安徽房地产市场 北京房地产市场 华北房地产市场 华东房地产市场 按用途划分： 住宅市场 商业房地产市场 工业房地产市场 特殊用途房地产市场 按功能划分： 房产市场 土地市场 房地产金融市场 房地产信息技术市场 按交易方式划分： 房地产销售市场 房地产租赁市场 房地产担保市场 房地产保险市场 1.4.3 房地产市场的影响因素 内部因素：时滞、生产者和消费者的心理因素、