房地产评估z精要.ppt

④估算各项成本费用。 第一，估算开发建筑成本费用。开发建筑成本费用包括直接工程费、间接工程费、建筑商利润及由发包商负担的建筑附带费用。第二，估算专业费用。专业费用包括建筑设计费、工程概预算费等，一般以建造费用的一定比例估算。第三，确定开发建设工期，估算预付资本利息。开发建设工期是指从取得土地使用权一直到不动产全部售出或出租完毕的这一段时期。第四，估算税金。税款主要指建成后不动产销售的营业税、印花税等，应根据当前政府的税收政策估算，一般以建成后不动产总价的一定比例估算。第五，估算开发完成后的不动产租售费用。开发完成后的不动产租售费用包括中介代理费、市场营销费、广告费、买卖手续费等。 ⑤确定开发商的合理利润。 开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算。投资回报利润的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项，销售利润的计算基数一般为不动产售价。 ⑥估算待估不动产价格。 【例5—7】P118 第三节 建筑物的评估 建筑物一般包括建筑物与构筑物两大类。建筑物是指供人们居住、生产、工作、学习和进行其他社会活动等的工程建筑，如房屋；构筑物则是指除建筑物以外的工程建筑，如桥梁、隧道、道路等。 一、 影响建筑物评估的基本因素 (1)坐落位置 (2)面积 (3)用途 (4)建筑结构 (5)建筑高度 (6)附属设施 (7)装修质量和水平 (8)建成时间 (9)外观 (10)平面格局 (11)产权 (12)其他 二、建筑物评估的方法 1) 市场法 2) 残余估价法 3) 成本法 1) 市场法 市场法是指以市场上相同或类似建筑物的交易价格作为参照物，经必要的修正来确定待估建筑物的价格的方法。这种方法具体操作与土地使用权评估中的市场法基本相同，只是调整的因素有所不同。 【例5—8】一幢住宅楼的建筑面积为4 000平方米，2005年建成，住宅楼与宅基地分属不同的产权主体。住宅楼产权主体2006年拟将地上建筑物部分转让给宅基地土地使用权人，试评估该住宅楼的转让价格。 经调查得知，评估基准日同类住宅楼的单位面积造价在800元／平方米以下(评估时该城市中有大量同类住宅)，待估建筑物与现在的住宅楼相比，在室内结构、材料使用、附属设施等方面略逊一筹，估计当时造价比现行造价低5％左右，加上待估建筑物在评估前一年建成，价格应再下调2％。根据现在住宅楼市场情况，其造价与市价之比大约为1:1．2。综合上述各种因素，待估住宅楼的市场价格为： 800×(1－5％)×(1－2％)×1．2=894(元／平方米) 待估住宅楼转让价估算为： 4 000×894=3 675 000（元） 2) 残余估价法 残余估价法是将建筑物与其宅基地合并计算收益，即房地合一计算，再从中扣除归属于宅基地的纯收益，以求取建筑物价格的一种评估方法。这种方法本质上属于现值法，只有存在未来收益的房地产才可以采用这种方法。其计算公式为： 建筑物评估价=建筑物年纯收益×P/A=(房地合一纯收益－土地价格×土地预期收益率)×P／A 其中，年金现值系数中的折现率应取建筑物预期收益率和建筑物折旧率之和。 【例5—9】某砖混结构单层住宅，宅基地为200平方米，建筑面积为120平方米，月租金为2 400元，土地预期收益率为8％，建筑物预期收益率为10％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年。房租损失为半月租金，房产税为年租金的12％，土地使用税为2元／平方米，管理费为年租金的3％，修缮费为年租金的4％，保险费为288元。通过市场调查得知，土地使用权价格为1 000元／平方米。请评估该住宅建筑物的价格。 根据已知资料，该住宅可用于出租，有未来收益，因此可以运用残余估价法进行评估。 （1）计算纯收入。 ①年房租收入=2 400×12=28 800(元) ②年总费用如下： 房租损失准备费(以半月租金计)=l 200(元) 房产税(按年租金的12％计)=28 800×12％=3 456(元) 土地使用税(按2元／平方米计)=200×2=400(元) 管理费(按年租金的3%计)=28 800×3％=864(元) 修缮费(按年租金的4%计)=28 800×4%=1 152(元) 保险费=288(元) 年总费用=1 200+3 456+400+864+1 152+288=7 360(元) 年总纯收益=28 800－7 360=2l 440(元) 土地使用权总价=200×l 000=200 000(元) 归属土地的年纯收益=200 000×8%=16 000(元) 故归属于建筑物的年纯收益=21 440－16 000=5 440(元) 建筑物单价=37 388÷120=312(元／平方米) （2）计算建筑物价格。 建筑物折旧率=1÷25×100％=4％ 折现率=10%+4％=14％