房地产评估行业剩余法例题精要.ppt

例题1 基本情况与项目修正情况 待估不动产A为一住宅型不动产。今在同一地区或邻近地区搜集了四宗类似不动产作为比较案例（B、C、D、E），待估不动产与四宗比较案例不动产的基本情况及有关项目修正情况见8-1。 3.计算过程 （1）项目修正 各交易案例均为正常交易，故不作修正，各比较案例交易情况条件指数均为100％。 ②时间差异修正 根据1999年10月以来的不动产价格指数，各比较案例交易日期之条件指数为： 案例B：(1+1%)12=112.68％； 案例C：(1+1%)10=110.46％； 案例D：(1+1%)7=107.21％； 案例E：(1+1%)2=102.01％； ③土地使用权年期修正 因B、D、E宗比较案例与待估不动产之土地使用权年期相同，故不作修正；C宗比较案例修正系数计算如下（取不动产资本化率为7.5%）。 案例C: ④容积率修正 由表8-2之不同容积率下的条件指数，可对容积率进行直接修正： 案例B、E：1.8/1.8； 案例C：1.8/2.0； 案例D：1.8/2.2。 ⑤区域因素修正 各比较案例不动产区域因素和微观因素条件指数可由表8-1资 料求得： 案例B：100/(100+3-2+2)=100/103; 案例C：100/(100+2+3+2)=100/107; 案例D：100/(100-1+2+2)=100/103; 案例E：100/(100+3-2-3)=100/98。 ⑥微观因素修正 与区域因素修正相类似: 案例B：100/(100+2+4-1)=100/105; 案例C：100/(100+0+2-1)=100/101; 案例D：100/(100-1-1+0)=100/98; 案例E：100/(100-2+1-4)=100/95。 （2）修正价格计算（见表8-3） （3）价格计算 经分析，各比较案例不动产与待估不动产间的替代性较一致，且比较案例的修正价格较接近，故采用算术平均法计算试算价格。 V=（1250.26+1231.99+1216.60+1205.28）/4 =1226.03（元/m2），取整数1226元/m2。 根据以上计算，可知待估不动产在2000年10月的市场价值为1226元/m2。 例题1 例题2 例题3 某开发区征用土地总面积5k㎡，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5k㎡。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000㎡。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/k㎡，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。 1 ．计算土地取得费 （4.5十1.5）×108÷（5×108）=120（元／㎡） 2 ．计算土地开发费 （2.0×108）÷（1×106）=200（元／㎡） 3 ．计算投资利息 120×[（1十0.1）2-1] +200×40％[（1+0.1）1.5-1] +200×60％×[（1+0.1）0.5-1] =25.20+12.30+5.86=43.36 （元／㎡） 4．计算投资利润 （120+200）×20％=64（元／㎡） 5．计算土地增值收益 （120+200+43.36+64）×20％=85.47（元／㎡） 6．计算土地价格 土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息 +投资利润+土地增值收益 =120+200+43.36+64+85.47=512.83（元／㎡） 7．进行可出让土地比率修正 开发区可出让土地比率 =（开发区总面积-不可出让土地面积）／开发区土地总面积×100％ =（5-1.5）／5×100％=70％ 则可出让土地的平均单价=512.83／70％=732.61（元／㎡） 8．进行土地使用权年期修正 以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为： 732.61×[1-1／（1+0.07）50]＝707.74（元／㎡） 9．计算土地总价格 707.74×10000=7077400（元） 采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为： 单位面积价格为707.74元／m2，总价格