房地产评估收益法精要.ppt

例 题 某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，还原利率为10％。试求该宗房地产的收益价格。 4、还原利率 （一）还原利率的重要性 净收益（万元） 还原利率（％） 评估价值（万元） 5 4 125.00 5 5 100.00 5 6 83.33 5 8 62.50 5 10 50.00 5 12 41.67 4、还原利率 还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关 不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，还原利率也不同 （三）还原利率求取的基本方法 （二）还原利率的实质 （三）还原利率求取的基本方法 可比实例 净收益a （万元/年） 价格（万元） V 还原利率（%） 1 12 102 11.8 2 23 190 12.1 3 10 88 11.4 4 65 542 12.0 5 90 720 12.5 6 32 250 12.8 1、市场提取法 试算＋线性内插 （三）还原利率求取的基本方法 （三）还原利率求取的基本方法 还原利率=安全利率+风险调整值 3、投资收益率排序插入法 还原利率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合。 2、安全利率加风险调整值法 三、收益年限的确定 （一）土地估价 根据土地使用权年限来确定 （二）建筑物估价 根据建筑物经济寿命来确定 （三）房地估价 土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 n＝40－（3＋5）＝32年 0 n 土地40年 建3年 建筑物50年 已用5年 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 以t＝50－5＝45计算价格V0 求取t年剩余土地价值VL 土地70年 建2年 用5年 建筑物50年 VO VL 0 t 还原利率的求取 综合还原率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。 建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时，所使用的还原率。 土地还原率：是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。 式中：r—综合还原率； r1 ― 土地还原率； r2 ― 建筑物还原率； L ― 地价； B ― 建筑物价格； d ― 建筑物折旧率 适用于建筑物折旧后的纯收益的情况 适用于建筑物折旧前的纯收益的情况 （二）应用收益还原法的土地估价步骤 1 估价程序 ①计算总收益 ②计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等 ③计算土地纯收益 ④确定合适的还原率 ⑤选择公式求算地价 2 总收益计算方法 总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。 客观收益是指排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评估。 确定客观收益一般要考虑以下条件 ①从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益。 ②收益必须是持续且有规律地产生的收益。即采用长期可以固定取得的收益。 ③收益是安全可靠的收益。是指必须符合国家规定和批准的经营项目所产生的收益，那些未经批准的，甚至是违法的经营项目收益不能作为计算客观收益的依据。 根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况： ①土地租金 ②房地出租的租金 ③企业经营收益 3 总费用的计算 总费用是指业主为取得总收益而必须支付的有关费用。 ①土地租赁中总费用的计算 土地税：指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。 管理费：指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金额的3％计算。 维护费；指维护土地使用所发生的费用，如给排水及道路的修缮费等。 ②房地出租中总费用的计算 管理费。 维修费。