房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避精要.ppt

纳税筹划兴起的背景 ?现象之一：几乎100%的企业偷逃税 法律对偷税的界定 企业税负分析 偷税风险分析 严厉的处罚制度 税款追征期规定 新征管模式建立 纳税筹划兴起的背景 ?现象之二：几乎100%的企业多缴税 -未实施纳税筹划 -税收优惠未充分运用 -额外税收成本 纳税筹划的概念 ?纳税筹划:指纳税人为了实现经济价值最大化，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，对尚未发生或已经发生的应税行为进行的各种合理安排。 几个概念的区别 ?偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。 ?漏税：纳税人无意识发生的漏缴或少缴税款的行为。未单列漏税条款的法律责任，限期补缴。 ?骗税：采取弄虚作假和欺骗手段，将本来没有发生的应税行为虚构成发生了应税行为，将小额伪造成大额的应税行为，从国库中骗取出口退税款的行为。属违法行为。 ?抗税：以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的违法行为。 ?避税：纳税人通过个人或企业事务的人为安排，利用税法的漏洞、特例和缺陷，规避或减轻其纳税义务的行为。 ?纳税筹划（节税）：在遵循税收法律、法规的前提下，为实现最小合理纳税而进行的设计和运算。 纳税筹划的特点 ?事前性 ?合法性 区别与避税、偷税 官方对纳税筹划的态度 ?综合性 ?目的性 ?操作性 纳税筹划的五大环节 ?企业组建过程中的纳税筹划 ?企业筹资过程中的纳税筹划 ?企业投资过程中的纳税筹划 ?企业生产经营过程中的纳税筹划 ?财务会计核算与成果分配中的纳税筹划 纳税筹划的程序 ?确立节税目标，提出备选方案； ?建立数学模型，进行模拟测算； ?根据税后的净回报，排列比较方案 ?考虑各种因素，选择最佳方案； ?协调各部门，付诸实践； ?收集反馈信息，不断修正，提高纳税筹划效果。 纳税筹划的变量引进与因素分析学说 ?收筹划中的变量指影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。变量引进就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有的变量或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异性选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化的目的 ?纳税筹划过程中需要考虑的变量包括纳税人的注册地点、纳税人的性质或组织形式、纳税人选择的行业、企业资产以及企业选用的员工等 ?因数是构成事物本质的成分，是决定事物发展的原因或条件。因数分析即对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的 ?影响税收的因素分为：特定税收政策因素、税收优惠政策因素、税制要素、计算公式中的内嵌因素和组织形式因素 营业税基本法规及优惠政策解读? ?营业税优惠政策包括： ①对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税 ②将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税 ③房地产企业自建自用建筑物免征营业税 ?以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。   ?房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 收入按下列方法和顺序确认： ?按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； ?由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 ?房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本和费用。  ?扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 ?房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。   ?房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： ?建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； ?建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； ?建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。  ?房地产开发企业销