房地产企业纳税辅导精要.ppt

房地产企业纳税辅导 主要内容 收入的帐务处理 就税收的角度来说，收入分为会计核算收入和计税收入。 收入的帐务处理 1.收入的概念 广义的收入概念将企业日常活动及其之外的活动形成的经济利益流入均视为收入；狭义的收入概念则将收入限定在企业日常活动所形成的经济利益总流入。 收入的帐务处理 我国现行制度采用的是狭义的收入概念，即收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资金本无关的经济利益的总流入。所涉及的收入包括销售商品收入、提供劳务收入、让渡资产使用权收入等，企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当作为收入。 收入的帐务处理 2.如何确定房地产企业的销售收入 房地产开发企业的主营业务收入，是指企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租开发产品租金收入等。就我县的房地产企业来说，商品房销售收入、配套设施销售收入是房地产销售收入的主要组成部分，房地产销售收入在什么情况下才能确认为收入？ 收入的帐务处理 房地产商品包括期房和现房，鉴于其高价值性和高风险性，销售往往采用预售，除此之外也采用一般销售和分期收款销售。 收入的帐务处理 房地产商品销售的前提是要取得预售许可证和销售许可证，在此基础上经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方确认、收取房款、办理产权过户等销售环节，因此房地产收入的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性。要从法律标准和专业标准相结合来确定。 收入的帐务处理 法律标准：《房地产开发企业会计制度》规定应在土地和商品房已经移交、已将发票结算账单提交买方后才作为房地产开发企业收入的确认标准。该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够严谨。 收入的帐务处理 专业标准：《收入》准则、《企业会计制度》等则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断。 收入的帐务处理 房地产开发企业在产权证等手续的办理上仅仅是协助义务，是否办理还是由购房者来决定，因有些购房者迟迟不办理权属登记手续，主要是考虑所购房屋准备增值后卖出，卖出时在开发商处办理更名手续，免交过户手续费。 收入的帐务处理 综上所述，房地产企业销售收入的确认应同时具备以下条件： （1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经有关部门测定； （2）已与客户签订正式房屋销售合同； （3）标的物—房屋已经客户验收，对房屋的结构、销售面积及房款等购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续。 收入的帐务处理 1.计税收入是指税法中规定的作为征税对象或其组成部分的经济利益金额。在税法中未针对“收入”一词给出一个通用的定义，并且在税法中与应税收入有关的概念分别有“销售额”、“营业额”、“收入总额”等。从总的方面看，应税收入所包括的内容比会计收入宽。另外，税收上还存在一些会计核算中不确认收入而要作计税收入申报的事项。 收入的帐务处理 会计准则及会计核算中要求区分营业收入与营业外收入，意在使会计信息使用者获悉企业日常生产经营活动所形成的成果。分析企业持续获取营业收入和收益的能力。税法中对应税收入进行分类，则是着眼于不同收入的税收属性和待遇，从而正确地确认计税依据。 收入的帐务处理 从总体上看，应税收入首先被分为流转税计税收入和所得税计税收入，上述收入还要划分为应税收入、不征税收入和免税收入。 收入的帐务处理 综上所述，结合现行税收政策和征管办法，房地产企业的营业税计税收入和所得税计税收入确认原则为： （1）向购房者收取的购房款。包括定（订）金、一次性付款、首付款、按揭款、分期收款等。 （2）向购房者收取的代收款项。契税、房屋维修金除外。 （3）车库、车位收入，租金收入等。 收入的帐务处理