房地产企业全程税收风险防范及纳税筹划精要.ppt

房地产企业全程税收风险防范及纳税筹划 孙炜 青岛大学经济学院副教授 设立房地产公司 一、《公司法》的有关规定 1、公司作为企业法人应具备的条件 1) 依法成立; 2) 有必要的财产或经费； 3）有自己的名称、章程、组织机构和 场所； 4）能独立承担民事责任。 设立房地产公司 2、公司设立采取准则主义（有限责任） 1）股东符合法定人数； 2）股东出资达到法定资本最低限 额； 3）股东共同制定公司章程； 4）有公司名称，建立符合有限责任 公司要求的组织机构； 5）有公司住所。 设立房地产公司 3、法人代表选择确定：13条，公司法定代表人由董事长、执行董事或经 理担任，并依法登记； 4、股东税务责任：20条，公司股东滥用公司法人地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任； 5、不得抽逃出资：刑法159条，公司成立后，股东不得抽逃出资，否则处五年以下有期徒刑或拘役。 6、一人有限责任公司：58--64条 设立房地产公司 二、《城市房地产管理法》有关规定 1、29条，五个条件及需要到地方政府规定部门备案 1）有自己的名称和组织机构； 2）有固定的经营场所； 3）有符合国务院规定的注册资本： 4）有足够的专业技术人员： 5）其他 6）符合公司法有关规定。2、注册资本与投资总额的比例符合国家规定：30条 设立房地产公司 三、《城市房地产开发经营管理条例》有关的规定 1、5条：1）100万元以上的注册资本 ；2）4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 2、8条：领取营业执照30日内到主管部门备案。 设立房地产公司 四、《房地产开发企业资质管理规定》的有 关规定 1、资质申请 2、资质等级标准 3、新设立房地产开发企业取得执照到主管部门备案后核发暂定资质。 4、暂定资质的管理，暂定资质条件不得低于四级资质企业条件，有效期1年，主管部门可视情况延长到2年，但1年内无开发项目的，不得延长。 设立房地产公司 五、有关税收规定及纳税筹划 1、股东出资方式不同的税负分析 1）货币出资 2）货物出资 3）无形资产出资 4）土地使用权和不动产出资 5）以发行权益性证券出资 6）以投资权出资 7）以债权出资 设立房地产公司 2、法人股东和个人股东税负差异 3、内资和外资公司税负差异 4、分公司和子公司税负差异 5、本环节涉及的主要税种 前期立项 先招拍挂取得土地 在大控规前提下，提出项目建议书 对项目进行可行性研究 建设项目用地预审（规划局等部门） 预审通过后，到土地部门签土地出让合同 项目审批 设立项目资本金：开发经营管理条例第13条规定：资本金占项目总投资的比例不得低于20%（银行贷款自筹资金30%） 前期立项 前期立项涉及税种分析：项目可行性分析 取得土地使用权 一、土地储备制度-----一级开发 1、有偿使用，招标、拍卖《关于加强国有土地资产管理的通知》 2、2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 3、2003年8月1日《协议出让国有土地使用权规定》 取得土地使用权 二、土地使用权的取得方式 1、取得出让土地使用权 2、取得转让土地使用权： 《城市房地产管理法》38条，转让条件： 1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书； 2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业或其他建设用地条件。 3、取得出租土地使用权 取得土地使用权 三、取得土地使用权环节涉及税种分析 1、印花税：产权转移书据 2、契税： 3、土地使用税： 4、承诺负担对方税收的问题 取得土地使用权 四、不同方式取得土地税负比较分析及筹划 1、出让招拍挂方式 2、购买转让土地使用权方式 3、购买股权方式：股权转让书据0.1% 4、合并公司方式 5、分立公司方式 6、租赁方式 取得土地使用权 五、拆迁方式取得土地使用权 1、法规《城市房屋拆迁管理条例》 2、拆迁补偿安置协议 3、拆迁补偿方式：货币补偿和房屋产权调换 4、拆迁当事人涉及的税收（法人和自然人） 1）货币补偿 2）房屋产权调换 取得土地使用权 例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。 拆迁补偿费支出：5000*8000=40