房地产企业融资渠道精要.ppt

房产班 2010年，央行五次上调商业银行存款准备金率，银行步步收紧银根，从银行贷款越来越难…… 2010年，央行两度加息，房企财务费用增加，绷紧资金链…… 在此环境下，中小房地产企业面临越来越大的资金链风险,生存空间渐小，如何高效的利用资金和广开融资渠道已成为摆在中小房地产公司面前的艰难课题。 本篇将把重心放在中小房地产企业融通资本的途径和方式方法上，篇中或许有许多不足之处，请阅者斧正。 一、房地产企业权益融资： 1.上市 2.公司重组 3.REITS（房地产信托，房地产投资基金，以及REITS） 二、房地产企业债务融资： 1.信贷 2.债券 三、房地产项目融资：渠道很多，屡有创新 1、以民营企业为主 2、公司规模小，无法达到上市的基本要求，但对于资 金的需求却更为迫切 3、地方性区域性强 4、数目众多，竞争激烈 1.借贷融资： 多倾向于直接融资而非间接地通过银行信贷等融资方式融资 2.权益融资：多倾向于股权融资 3.项目融资：多倾向于以特定项目融资，方式很多 1、发行集合债券融资：中小企业联合发行集合债券，如“07中关村债”“07深中小债”“09大连中小企业集合债”，融资成本低，但是政府干预大，需要政府强有力的支持 2.短期过桥贷款： 过桥贷款（bridge loan）又称搭桥贷款，是指金融机构A拿到贷款项目之后，本身由于暂时缺乏资金没有能力运作，于是找金融机构B商量，让它帮忙发放资金，等A金融机构资金到位后，B则退出 ?? 过桥贷款 。这笔贷款对于B来说，就是所谓的过桥贷款。在我们国家，扮演金融机构A角色的主要是国开行/进出口行/农发行等政策性银行，扮演金融机构B角色的主要是商业银行。 从一般意义上讲，过桥贷款是一种短期贷款（short－term loan），其是一种过渡性的贷款。过桥贷款是使购买时机直接资本化的一种有效工具，回收速度快是过桥贷款的最大优点。过桥贷款的期限较短，最长不超过一年，利率相对较高，以一些抵押品诸如房地产或存货来作抵押。因此，过桥贷款也称为“过桥融资”（bridge financing）、“过渡期融资”（interim financing）、“缺口融资”（gap financing）或“回转贷款”（swing loan）。 eg：开发商在拍卖获取地块后，尚未完全付清土地出让金，就无法取得国有土地使用权证，进而无法通过抵押土地向商业银行融资。利用金融领域过桥贷款机制，开发商通过向非银行的金融机构进行资金借贷，以此借款付清土地出让款，并利用随后将土地抵押给商业银行的贷款偿付这部分过桥贷款，形成“拆东墙补西墙”的格局，避免资金链的断裂。 缺点：但是代价比较大，融资成本偏高 1、股权融资： a、房地产投资基金： 2009年12月31在我校举办的“河南地产金融高端论坛”上我省第一个房地产股权投资基金成立。这种直接权益融资成本低、专业心强、资金来源广、用途灵活。 b、类房地产投资基金：主要是私募基金，除具有公开发行的公募基金的优点外还具有操作非常自由，投资更具有隐蔽性，投资组合随机应变，获得高收益回报的机会更大等优点。 私募基金由于没有明确的法律地位，所以缺失监管和法律规范。 私募基金投资风险影响社会稳定的风险。由于私募基金透明度低，投资范围和投资方向基本不受限制，因此投资风险相对较大。虽然总体上有时私募基金的整体表现优于股票指数，整体风险低于股票指数。但是，私募基金之间投资收益和风险差异很大，远远大于共同基金。单个私募基金的巨额亏损事件时有发生。 私募基金进行市场操纵的风险。私募基金进行市场操纵的主要优势是其透明度低、投资自由度大。且随着私募基金市场的发展，其市场影响力势必增强，其市场操纵的风险可能增加。 私募基金进行内幕交易的风险。随着其规模的扩大，私募基金掌握的资金将继续增加。随着我国股权分置改革的基本完成，市场资金与上市公司股东、高管等内部人士联手制造内幕信息、利用内幕信息操纵股价的动机进一步增强。由于私募基金的投资基本不受监管，私募基金管理人的收入与基金投资收益直接挂钩，因此私募基金管理人有能力、也有动力，参与内幕交易和市场操纵。 私募基金投资导致的国有资产流失风险和道德风险。由于国有企业的委托代理问题明显，私募基金如果通过商业贿赂、官商勾结等方式大量套取国有资产进行投资，将使国有资产面临较大的投资风险和道德风险。 一、内部融资 1、期房预售