房地产企业项目全周期纳税筹划及税收风险防范精要.ppt

房地产企业项目全程纳税筹划及风险防范 《关于审理行政案件适用法律规范问题 的座谈会纪要》的通知 法[2004]96号 设立房地产公司 一、《公司法》的有关规定 1、公司作为企业法人应具备的条件 1) 依法成立; 2) 有必要的财产或经费； 3）有自己的名称、章程、组织机构和 场所； 4）能独立承担民事责任。 设立房地产公司 2、公司设立采取准则主义（有限责任） 1）股东符合法定人数； 2）股东出资达到法定资本最低限 额； 3）股东共同制定公司章程； 4）有公司名称，建立符合有限责 任公司要求的组织机构； 5）有公司住所。 设立房地产公司 3、法人代表选择确定：13条，公司法定代表人由董事长、执行董事或经 理担任，并依法登记； 4、股东税务责任：20条，公司股东滥用公司法人地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任； 5、不得抽逃出资：刑法159条，公司成立后，股东不得抽逃出资，否则处五年以下有期徒刑或拘役。 6、一人有限责任公司：58--64条 设立房地产公司 二、《城市房地产管理法》有关规定 1、29条，五个条件及需要到地方政府规定部门备案 1）有自己的名称和组织机构； 2）有固定的经营场所； 3）有符合国务院规定的注册资本： 4）有足够的专业技术人员： 5）其他 6）符合公司法有关规定。2、注册资本与投资总额的比例符合国家规定：30条 设立房地产公司 三、《城市房地产开发经营管理条例》有关的规定 1、5条：1）100万元以上的注册资本 ；2）4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 2、8条：领取营业执照30日内到主管部门备案。 设立房地产公司 四、《房地产开发企业资质管理规定》的有 关规定 1、资质申请 2、资质等级标准 3、新设立房地产开发企业取得执照到主管部门备案后核发暂定资质。 4、暂定资质的管理，暂定资质条件不得低于四级资质企业条件，有效期1年，主管部门可视情况延长到2年，但1年内无开发项目的，不得延长。 设立房地产公司 五、有关税收规定及纳税筹划 1、股东出资方式不同的税负分析 1）货币出资 2）货物出资 3）无形资产出资 4）土地使用权和不动产出资 5）以发行权益性证券出资 6）以投资权出资 7）以债权出资 注意事项：国税函【2005】319、国税函【2008】514（2011年2号公告、财税【2012】4） 粤地税函【2007】703 设立房地产公司 2、法人股东和个人股东税负差异 3、分公司和子公司税负差异 财预【2008】10、国税发【2008】28、国税函【2008】747、国税函【2009】221、财预【2012】40、2012年57号公告 5、本环节涉及的主要税种 取得土地使用权 一、国有土地政策 1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》 2、有偿使用，招标、拍卖《关于加强国有土地资产管理的通知》 3、2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 4、2003年8月1日《协议出让国有土地使用权规定》 5、《土地储备管理办法》的通知 国土资发[2007] 277 号 6、2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》　 取得土地使用权 二、一级土地开发 是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 取得土地使用权 三、土地使用权的取得方式 1、取得出让土地使用权（招拍挂） 2、取得转让土地使用权： 《城市房地产管理法》38条，转让条件： 1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书； 2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业或其他建设用地条件。 3、取得出租土地使用权 取得土地使用权 四、取得土地使用权环节涉及税种分析 1、印花税：