房地产融资模式简析精要.ppt

融资模式设计 计 划 结 构 风 险 成 本 程 序 编制项目的资金筹措计划方案 资金结构分析 资本金结构。 参与投资的各方投资人占有多大的出资比例的设计。 在既有公司融资下，项目的资本金结构受制于公司的财务状况和筹资能力。 融资风险分析 项目的融资风险分析主要包括：出资能力、出资吸引力、再融资能力、融资预算的松紧程度、利率及汇率风险。 出资能力风险及出资吸引力 预定的项目股本投资人及贷款融资人应当具有充分的出资能力。 对于股本投资方来说，项目是否具有足够的吸引力，取决于项目的投资收益和风险。 对项目提供贷款的融资人应当有充分出资能力，资金实力弱的贷款人可能由于经营中出现问题，无力履行当初的贷款承诺。 考虑到出资人的出资风险，在选择项目的股本投资人及贷款人时，应当选择资金实力强、既往信用好、风险承受能力强、所在国政治及经济稳定的出资人。 项目的再融资能力 项目实施过程中会出现许多风险 ，项目需要具备足够的再融资能力。 在项目的融资方案设计中应当考虑备用融资方案，主要包括：项目公司股东的追加投资承诺，贷款银团的追加贷款承诺，银行贷款承诺高于项目计划使用资金数额，以取得备用的贷款承诺。 融资方案设计中还需要考虑在项目实施过程中追加取得新的融资。 项目融资预算的松紧程度 项目的投资支出计划与融资计划的平衡应当匹配，必要时应当留有一定富余量。 项目的融资预算不能过于紧张，在项目的建设投资期间，年度融资计划应当留出适当的净现金富余量。 同时应当保持一定的备用提款权，包括股东追加或提前投入资本金及银行的备用提款权。 利率及汇率风险 国际金融市场上，各国货币的比价在时刻变动，这种变动称为汇率变动。 项目的融资中，未来市场利率的变动会引起项目资金成本的不确定性。无论采取浮动利率还是固定利率都会存在利率风险。采取何种利率，应当从更有利于降低项目的总体风险考虑。 浮动利率通常低于固定利率，但将来可能在某一时期会变得高于固定利率。实际操作中，可以通过利率掉期将浮动利率调换为固定利率，或者反过来调换，改变利率风险。同时可以尽量以软货币借款，当然某种货币在当前是软货币，但可能变为硬货币。币值升降预测本身存在很大的不确定性。 融资成本 资金成本=资金占用成本+筹资费用 资金占用成本：借款利息、债券利息、股息、红利； 筹资费用：律师费、资信评估费、公证费、证券印刷费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费等 房地产融资总体概括 房地产融资的１８条渠道 土地融资主要渠道与模式 土地融资主要渠道与模式 土地融资主要渠道与模式 土地融资主要渠道与模式 土地融资主要渠道与模式 土地融资主要渠道与模式 房地产股票融资 概 述 渠 道 条 件 案 例 股票融资的概括 股票融资的好处 股票融资的运作渠道 1、发行新股上市融资(initial public offering，IPO) 2、上市公司发行新股。已经公开发行股票的上市公司发行新的股票，称为发行新股(seasoned equity 0ffering，SEO) 3、通过ST公司向优质基础设施项目“让壳”融资（反向兼并） 股票初次公开发行 股票初次公开发行(initial public offering，IPO)，是公司长期资本融资的一个重要方式。 IPO意味着把一部分股票卖给外部投资者，从而使一个非公众公司(closely held corporations)变成一个公众公司(publicly owned corporations)。 IPO过程通常被称为上市(going public)。 上市公司发行新股 1、概念 ：已经公开发行股票的上市公司发行新的股票，称为发行新股(seasonedequity 0ffering，SEO)，又叫后续发行(follow—on offering) 2、原因：最流行的说法是上市公司面临着需要大额支出的净现值大于零的投资项目，如果要保持比较理想的资本结构，在留存收益不足的情况下，发行新股有利于增加股东的财富。 A股上市融资参考 境外上市条件 境外直接上市即直接向国外证券主管部门登记注册，并发行股票(或其他衍生金融工具)，在当地证券交易所挂牌上市交易。即通常说的N股、s股等 直接上市：万科股份有限公司 股份制改造上市: 北京天鸿宝业 上市公司转向投资房地产业 开发商买壳上市 2007年9月前房地产上市公司融资情况（高通智库统计） 资本筹措 概 述 资本金制度 筹 资 主 体 来 源 案