房地产市场精要.ppt

房价增长率与GDP 增长率的比值---需求类/价格类指标 该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的，是测量虚拟经济相对实体经济偏离程度的动态指标。用GDP 增长率代表实体经济的发展，虚拟经济的发展是以实体经济的发展为基础的，该指标测量商品住房价格增长率相对实体经济的增长率，用来监测房地产泡沫化程度。 当房价的增长显著高于GDP增长时，意昧着房价的增长有可能超出人们的收入的增长速度和国民经济的有效支撑，虚高的房价将吸引投资浪潮，促成空置率的上升，引发经济泡沫的形成和膨胀 通常情况下，房价的涨幅应与GDP 的增幅相接近。该指标值越大，表明房地产的价格偏离实体经济的程度就越大，相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。该指标的警戒参考值为2，假如超过2，则说明房地产业存在泡沫。 房地产企业贷款增长率/金融机构贷款总额增长率——金融类指标 房地产企业贷款增长率如果明显高于金融机构贷款总额增长率，则说明银行信贷资金高度集中于房地产行业，在缺乏必要的风险控制的基础上，开发商的投机活动便有了可乘之机。同时，个人住房信贷的大幅增加，也会放大购买者的投机需求。 其比率愈接近于1，则泡沫程度愈低；愈偏离 1，则说明泡沫程度愈大。 房地产开发贷款总额与金融机构贷款总额之比 房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比反映了信贷对房地产需求的支持程度，该指标值越大，说明信贷对房地产投资的支持程度越大，投资者投入房地产消费的程度越高，产生房地产投机泡沫的基础条件就越好。 国际上一般认为房地产开发贷款额／金融机构贷款总额指标值超过2％ 则金融机构对房地产市场的支持力度过大，金融支持将加剧地产泡沫，超过2．5％ 则房地产泡沫的生成与破灭的破坏力就越大 空置率 房地产泡沫评价指标的综合 二、房地产泡沫形成原因 从房地产泡沫的定义中不难看出，过度投机是导致房地产泡沫产生的最直接原因：另外，消费者的预期、非理性扩张，政策导向、结构性矛盾等因素则间接促进了泡沫的形成。 1. 过度投机 2、预期 3、政策因素（住房制度改革、土地使用制度改革，信贷货币及其它） 4、房地产投资的过度增长。 房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致，如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产价格急剧下跌，产生泡沫。这种现象一般发生在发展中国家，在加快城市化进程的过程中，对房地产的大量需求使众多的投资者纷纷涌入市场，房地产开发大军急剧增多，投资出现过度增长现象，使房地产泡沫不断堆积。 5、银行信贷的非理性扩张。 由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。房产业的高回报，吸引银行信贷资金，大量的信贷资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。 6、非理性因素 非理性指对“最大化的偏离”。 非理性行为特点：非逻辑性、冲动性、盲目性、非自觉性。 （1）发财致富的无节制或冲动的欲望； （2）从众行为——凯恩斯的“选美”比喻、经济学里的”乐队车效应”； （3）情绪和情感影响决策——集体情绪：抢购热、投资热、恐慌等 房地产泡沫破灭的原因 （一）内生因素 1、需求法则发生作用； 2、替代原则起作用； （二）外部冲击 1、投机者预期逆转 2、政府干预 3、偶发事件 * 商品房施工面积与商品房竣工面积的比值————平均建设周期 * * 第6-7章 (2)房地产价格 第四节 房地产价格概述 一、房地产价格的特点（掌握） （一）房地产价格的基本特性 房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性。 特殊性在于土地上。 （二）房地产价格的具体特点 1、房地产价格具有明显的权利价格特征； 2、作为房地产价格基础的价值具有特殊性； 3、房地产价格具有特殊的形成机制； 4、房地产价格具有显著的个别性； 5、房地产价格具有多种表现方式； 6、房地产价格总水平具有上升趋势； 二、房地产价格形成的基本原理（掌握） 在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的： 房地产的内在价值，仍然是房地产价格形成的基础； 商品的价格受供求关系影响而上下波动； 商品的市场价格受到竞争规律的调节； 预期原理对房地产价格形成也有特殊作用。 三、影响房地产价格的因素（掌握） （一