房地产市场调控精要.ppt

2010-2014房地产市场变化及政策调整 近几年房地产政策和昆明房地产市场价格变化 对房地产市场的个人看法 房地产最初改革的背景是亚洲金融危机的大背景下，国内的内需不振，急需新的经济增长点。而现在高昂的房价却恰好扮演了限制内需的拦路虎，在历经2004-2009年的长达6年的房价上涨周期后，2010年房价的拐点逐渐显现，随着国家新兴产业的替代效应、税收制度的施压、房屋供给增加、人口结构调整、社会矛盾的日益尖锐化，房价也不得不面临下降的拐点。不论是上升还是下降，研究房地产市场迫在眉睫。 下面主要通过2010年到2014年的房地产政策和昆明的房价走势进行简单分析。 2011—2014年昆明房价整体走势 2010年 2010年，主要颁布了新国十条。 其中第三条指出限购令 　　4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。 　　4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。 2011年 第一条：强化规划调控，改善商品房结构 第二条：加大土地供应调控力度，严格土地管理 第三条：加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中 低价位、中小户型住房的有效供应第四条：完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求 第五条：运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。 第六条：加强金融监管 第七条：切实整顿和规范市场秩序 第八条：加强市场监测，完善市场信息披露制度 2012年 货币政策适度宽松形势下，严格执行差别化信贷政策，严格限制多套房贷款。 2012年，央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍，但同时要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。一方面，除了对首套房的信贷支持外，对于二套房首付比例的条件仍未放松，而三套以上房屋的贷款仍旧严格限制、停贷，严格执行差异化政策。 2013年 第一条：完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 第二条：坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 第三条：增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。 第四条：加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 第五条：加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 对房地产市场的个人观点： 通过了解近几年房地产政策和对昆明房价的走势分析，可以看出来整体上房价是处于上涨的趋势，另外，我们可以看出房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值，提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。 当前中国房价出现易涨难跌的格局，这种格局主要受到两大因素的影响，其一是各项调控政策基本不会有效执行；其二是地方对土地出让金依赖严重，无法自拔。因此我们认为调控房地产市场还需要严格执行调控政策。