房地产市场与房地产供求理论精要.ppt

* * 5．房地产市场供求机制 (1)单一的市场均衡 其假定条件是： 土地现存量等于新建设的土地数量； 土地质量是无差异的； 当市场出现均衡时，房地产供给量和需求量是相等的。 单一的市场均衡图 * * （2）房地产闲置与过度需求模式 房地产市场部分产品闲置和过度需求总是同时并存的，这是房地产市场与一般商品市场的一个主要区别。 分析房地产市场的非均衡特点 ： 房地产市场的非均衡模型图 LE * * 房地产市场供给量闲置与过度需求及市场非均衡状态现象的原因是： ①房地产供给时滞性，需求敏感性； ②房地产不可移动性，造成生产和需求的盲目性； ③房地产存量与新增量的差异以及不可预期性； ④房地产出售所得的净价格与购买者所支付 的净价格不相等。 * * 第二节 房地产市场运行的一般规律概述 租金由房地产使用市场确定，而不是由房地产投资市场确 定。在房地产使用市场上，供给量由房地产投资市场给定了，对房地产的需求取决于租金和当前的其它经济因素如生产水平、收入水平或家庭的数量，房地产使用市场的作用就是确定一个租金水平，在这个水平上对房地产的使用需求等于房地产的供给。 1．房地产市场分析的四象限模型 房地产使用市场和房地产投资市场有两个连接点： 第一，房地产使用市场确定的租金水平是确定房地产资产 需求的中心。　 第二，两个市场在房地产开发部分的连接是开发量增加。 * * * * 2．房地产市场运行过程的分析 （1）经济增长和房地产使用需求 * * （2）长期利率与房地产资产的需求 * * （3）短期信贷、开发成本和新增供给 * * 3．房地产市场的周期循环 （1）房地产周期循环的定义 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 （2）房地产周期循环的原因 影响供需的主要因素，其中以金融相关因素的变动 最为关键； 市场信息的不充分、从供需两方面调整不均衡的时 间落差； 生产者与消费者的心理因素； 政策影响； 政治冲击； 制度因素； 生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。 * * （3）传统房地产周期理论的主要内容 传统房地产周期理论的主要内容包括： 在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种 平衡性会持续一定的时期； 在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变， 投资者具有自我调节投资量的能力。 房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周 期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。 房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。 * * 具体包括的阶段是： 确认对新入住空间的需求，促使新建筑产生； 受到新建筑的刺激而导致经济扩张； 经济的持续扩张进一步刺激新建筑； 新建筑超过空间需求，导致超额建筑； 调整、因需求减少而导致新建筑活动剧烈减缓； 复苏，需求开始增加而消化已有超额建筑； 回复到空间市场供需均衡状况； 经济的持续扩张导致对新建筑需求的增加； 确认对新入住空间的需求，促使新建筑产生。 传统房地产周期理论在政治、经济状况基本稳定或 预期稳定的情况下，是有效的。 * * （4）分析房地产周期运动的新观念 从现代房地产周期研究的结论来看：经济扩张与创造就业已不再是线性关系；就业机会增加与空间需求也不再同比增长；经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加(如经济复苏不再传统般会导致新建筑产生)。　  * * （5）房地产市场的投资周期 随着自然周期的运动，投资于房地产市场上的资金流也呈现出周期性变动，形成投资周期。 ①当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。在这段时间，市场上只有可以承受高风险的投资者。 ②随着自然周期运动通过第一阶段，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始回到市场当中来，寻找以低于重置成本的价格购买存量房地产的机会。 这类资本的流入使房地产市场通过平衡点，并逐渐使租金达到投资者有利可图的水平。 在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。 * * ③当自然周期到达其峰值并进入第三阶段的时候，由于空置率低于平衡点水平，投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目。 资本不断流向存量房地产和新项目的开发，此时房地产市场的流动性很高。当投资者最终认识到市场转向下滑时，就会降低对新项目投资的回报预期，同时也降低购买存量房地产时的出价。 存量房地产的业主并没有像投资者