房地产调控效果与后评价易冰元精要.ppt

* 人口出生情况（逐渐减少趋势） * 具有研判意义的几个历史阶段 人口增长情况 1950~1963年，年均 出生人口约2000万； ?1963~1972年, 年均 出生人口超过2500万（1970年最多，达?2800万）。 2001 ~2008 年，年均出生人口1618万。 * 发展演绎 60~70年代“婴儿潮”期间出生的人群，在25年后进入成年。由此，中国在80、90年代，也迎来了劳动力异常充沛的年代。 由于我国的生产模式，主要是土建与加工贸易，需要大量的初级劳动力，这些人刚好能派上用场。于是，改革开放后经济模式的人口需求高峰与人口供应高峰正好重叠，产生了中国人口红利和经济发展的高峰时代。 “婴儿潮”诞生的一代人成家立业，使得住房需求大力增加，因而在80、90年代，中国出现了城镇住房非常紧缺的年代。 * 人口死亡情况 目前的死亡人口主要为30~40年代出生的人群。1930~40年代每年出生的人口约为800万。 统计显示，2007年、2009年，我国死亡人口数量分别为913万、943万，扣除非正常死亡的人数，基本上与上世纪三、四十年代 每年出生的人口相吻合。 * 出生与死亡 比对数量 发展研判 十年后，当建国后出生的人群迈入衰老、死亡阶段，届时中国每年死亡人口将在2000万左右（为现在的两倍以上）。 二十年后，每年死亡人数将在2500万以上（接近现在的三倍）。 * 出生与死亡 比对数量 发展研判 出生人口：自1993年以来，我国出生人口一直在1600万附近徘徊（显示不再有明显的增长），且总体呈递减趋势。 ——这几年，育龄妇女人数年年增长，2011年，育龄妇女达到有史以来的顶峰2.776亿，但新生婴儿还是1604万（育龄妇女较2010年增加了442万，新生婴儿却原地踏步 -11？）。 ——后续人口的大幅减少可以预见。90年代每年出生的1600多万新生婴儿中，因性别歧视导致女婴减少（如后页图）。故即便每年按800万女婴计算，同时假设每个都正常生育，按照目前每个育龄妇女平均生1.2个，10年后，我国每年出生人口只有约960万。 届时，我国每年将净减人口1000万。 * 房屋人口的综合分析 从2010年开始，保障房建设力度加大，新增商品房+大量保障房 在数量上已经形成叠加效应。2010年，新增住宅面积约9亿平方米。按照套均面90平方米计算，约1000万套（中低收入人群住房解决之后，新增的商品房、富余的存量都将给 “住房过剩”的新添压力）。 90年代至本世纪初，我国城镇沉淀了一个庞大30-50岁的福利房分配群体，这部分人因为工作年限长、资历老，是福利购房的受惠人群。再过10年，这部分人中即便低岁数的也即将将进入老年。 他们或逐渐丧失独立生活能力，被迫重新融入子女家庭； 他们或陆续离世，将房产遗留子女。带来二套房家庭增多。这部分住房都成为“二手房” 的新增或“过剩”房源。 由于我国较长时间以来实行计划生育，导致人口结构的“421”模式。在90后成为劳动力主力的时候，社会上将到处都是老年人。 届时，劳动力将出现短缺，而住房将严重过剩。 * 我国几次人口普查：出生男婴、女婴性别比 男婴、女婴出生比例 * 2006-2011年已婚育龄妇女人数 * 2006年以来我国死亡人口数量 * 1996～2009全国小学：学校数量、入学人数 人口拐点已经出现 * 我国婚配适龄人口变化趋势 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 万人 城市婚配适龄 人口 镇婚配适龄人 口 乡村婚配适龄 人口 城镇总和婚配 适龄人口 也许用不了几年，我国住房过剩将由隐形上升为显性问题。全民抢房将被定格为阶段性运动和带有滑稽意味的历史故事。 中国城镇住房的核心问题：不是住房太少，而是住房占有的高度不均，以及调控政策设计的系统性不足。 增加持有和空置成本，减少资源浪费，遏制、驱逐投机性购房需求,让住房回归居住属性，是国家未来调控政策与制度设计 探索的主线。 * 后记 * 汇报完毕 谢谢！ 易冰源 jzjjyby@163.com * 房地产调控效果与后评价 易冰源 研究员 中国建筑学会建筑经济分会 建筑经济杂志社 * 一、近年来我国房地产调控回顾 二、关于本轮调控的背景、氛围与效果 三、调控后评价 四、一点思考 汇报提纲 * 一、近年来我国房地产调控回顾 * （一）为什么要调控？ 1．大量吞噬社会财富，对其他消费形成挤出效应，影响国民经济协调发展；