房地产投资与分析课件房地产投资分析N精要.ppt

复 习 1、房地产的定义 2、房地产的存在形态 3、房地产的类型（按开发程度分） 第一章 房地产投资概述 第一节 房地产投资的基本概念 一、投资的内涵 概念：为了获得可能的不确定的未来值而作出的确定的现值牺牲。分为以资产为基础的投资定义、以企业为基础的投资定义和以交易为基础的投资定义。 分类：固定资产投资和流动资产投资。 特性：是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动；投资具有时间性；投资的目的在于得到报酬；投资具有风险性。 作用：是一个国家经济增长的基本推动力；投资与企业密切相关；投资可以提高人民生活水平；投资有利于一国的国内稳定和国际交往。 二、房地产投资的概念 房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接的投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得价值增值的投资行为。 三、房地产投资的类型 （一）按房地产投资形式划分： 房地产直接投资和房地产间接投资。 1、房地产直接投资：包括房地产开发投资和房地产置业投资。大多数情况下，房地产开发投资属于短期投资，当房地产开发者将建成的房屋用于出租、经营时，短期投资就变成了长期置业投资。 房地产开发投资 房地产置业投资 2、房地产间接投资：购买房地产企业的债券和股票；投资于房地产投资信托公司（房地产信托公司是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司，分为权益型、抵押型和混合型三种）；购买住房抵押支持证券。 购买住房抵押支持证券 购买房地产开发投资企业的债券和股票 购买房地产投资信托基金包括购买房地产企业发行的股票、债券和房地产支持的债券或债券。 （二）按房地产投资的用途划分 1、居住房地产投资（普通住宅、别墅、公寓等） 2、商业房地产投资（酒店、写字楼、商场、商业网点等） 3、工业房地产投资 4、特殊用途房地产投资（娱乐中心、赛马场、高尔夫球场、加油站、车站、码头等） 四、房地产投资的经济功能 五、房地产投资三要素——时机、地段和质量 1、投资时机，即投资者何时入市投资问题。 介入和退出决定了房地产投资的收益与风险。投资者应综合考虑国际形式、经济发展趋势、收入水平、消费者的偏好、供需状况等。 具体投资时机的选择： 一是取决于投资者的实力和目标，这是投资意愿与投资时机的关系问题； 二是取决于房地产开发价值的大小，这是房地产开发价值与投资时机的关系问题。 2、投资地段 综合考虑区位条件，即自然地理位置、经济地理状况(居住区的人口素质、教育设施水平、商业服务水平、生活设施配套状况等)、交通地理位置（交通通达度、交通便利度、通讯设施完备度等）。 房地产地段的好坏，对于不同的投资者或同一投资者在不同时期的意义是大相径庭的。 对于长线投资者而言，房地产在社区未来一段时间所处的地段至关重要；对于短线投资者而言，更应注重房地产在社区环境中的既定位置。 选择具有升值潜力的土地进行投资 如果把建设用地分为——未开发的土地、已开发的土地和开发中的土地，哪种土地增值潜力大？ 掌握并应用地段选择的理论好经验 上风口发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论。 从城市规划的角度选择投资地段 既要考虑近期的投资热点，又要判断中长期的投资热点，还要判断隐蔽的投资热点。 城市规划因素包括：土地用途、容积率、建筑覆盖率、建筑高度、交通道路状况等。 综合考虑房地产的实体质量（建筑质量）和服务质量（管理质量）。 对于投资者和用户而言，关于房地产质量的观点可能是不同的，甚至是截然相反的、对立的。 对于投资者而言，在确定房地产质量目标时，应当综合考虑用户要求的质量、价格以及建设成本，从而确定适当的房地产质量目标——用户愿意购买、投资者对回报满意的质量水平。 第二节 房地产投资的特点及利弊 一、特点 1、投资金额巨大，回收期长 2、投资不确定性因素多，风险大 3、流动性较差 4、具有保值增值性 5、受政府政策影响较大 6、对专业知识的依赖性 7、相互影响性 8、依赖金融部门的支持 二、房地产投资的利处 1、相对较高的收益水平 2、能够得到税收方面的好处（避税） 3、易于获得金融机构的支持（发挥财务杠杆的作用） 4、能够抵消通货膨胀的影响（保值性） 5、能够提高投资者的资信等级 三、房地产投资的弊处 1、变现性差 2、投资数额巨大 3、投资回收周期长 4、需要专门的知识和经验 四、房地产置业投资的优越性 1、保值——抵制通货膨胀 2、增值—