房地产投资资金融通精要.ppt

3. 资金筹集的风险 主要为财务风险，也称筹资风险或破产风险；产生的根源在于筹资决策信息缺乏或不可靠、经营环境的变化，直接原因在于不能按期支付利息和本金。 资金筹集风险的度量 期望收益率（额）：一定筹资方案下根据各种可能的收益率和其不同概率计算出来的加权平均报酬率。 标准差：各种可能结果的收益率偏离期望收益率的综合差异，或离散程度的指标。 变异系数：标准差与期望收益率（或期望收益）的比值，用于不同期望收益率（或期望收益）的各种资金筹集方案风险大小的比较。 提示：考虑到房地产项目固有的高风险性以及风险与收益的相随性，风险并非越小越好。 资金筹集风险的控制 （1）结合自身财务状况，合理编制资金筹集方案和选择资金筹集渠道。 （2）加强债务管理，保证资金收支平衡。 （3）采取措施分散筹资风险。 4. 方案的综合比较选择 指标 方案A 方案B 安全性（风险程度） X11 X21 经济性（资金成本） X12 X22 可靠性（数量和时间上的落实程度） X13 X23 （1）列出供比较的判断因素或指标 （2）计算不同方案（i）的判断因素的评价值Pi 对于越低越好的指标值，采用调和平均数计算评价值，即 对于越高越好的指标值，采用加权平均数计算评价值，即 指标评价值表 指标 不同方案的指标评价值 指标评价值之和 方案A 方案B 安全性 P11 P21 1.00 经济性 P12 P22 1.00 可靠性 P13 P23 1.00 （3）确定各判断因素的权重，并计算不同方案（i）的总评价值TPi。 其中，Wj：第j个判断因素的权重； s：判断因素的数量。 方案总评价分计算表 指标 权重 不同方案的指标评价分 评价分之和 方案A 方案B 安全性 W1 P11W1 P21W1 经济性 W2 P12 W2 P22 W2 可靠性 W3 P13 W3 P23 W3 合计 100％ 1.00 长期借款资金成本率 ：长期借款成本率； ：长期借款利率； ：筹集费用率； ：所得税率。 ：长期借款成本率； ：长期借款利率； ：借款费用率； ：所得税率。 【例1】某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8％，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率25％，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。 【解】 10.8％×(1—25％)=8.1％ 提示：上述公式仅适用于每年末支付利息、借款期末一次全部还本的情况。 如果利息的支付采取贴现的形式， 在借款中预先扣除， 则公式为： 债券资金成本率 或 ：债券资金成本率； ：债券利率； ：债券筹资费用率； ：所得税率。 ：债券年利息； ：债券筹资额； 提示：注意票面金额与实际筹集资金之间的差别。 【例2】某房地产开发企业发行总面值为500万元得10年期债券，票面利率为8％，发行费率为5％，发行价格550万元。公司所得税税率为25％，试计算该公司债券的资金成本。如果房地产公司以350万元发行面额为500万元的债券，试计算其资金成本率。 【解】 （1）根据公式得： （2）以350万元价格发行时的资金成本率为： 由于债券期限较长，为考虑资金的时间价值，可采用下式计算资金成本： ：实际筹集资金总量； ：债券内部收益率； ：各年债券利息； ：债券本金。 普通股资金成本率 评价法公式： ：普通股资金成本率； ：普通股预期年股利支出 ； ：普通股筹资费用率； ：预期股利率年增长率。 ：普通股筹资额； 【例3】某房地产开发公司发行普通股正常市价400万元元，筹资费用率为5％，第一年支付股利率为10％，预计每年股利增长率为9％，试计算其资金成本率。 【解】 根据公式得： 资本资产定价模型法公式： ：无风险报酬率； ：平均风险股票必要报酬率； ：股票的风险校正系数。 【例4】某一期间证券市场无风险报酬率为10％，平均风险股票必须报酬率为15％，某房地产开发公司普通股值为1.10，试计算该普通股的资金成本。 【解】 根据公式得： ＝10％＋1.10×（15％－10％）＝15.5％ 优先股资金成本率 ：优先股预期年股利支出； ：优先股资金成本率； ：优先股筹资费用率。 ：优先股票面价值； 【例5】某房地产开发公司为某项目发行优先股股票，票面额按正常市价计算为200万元，筹资费率为4％，股息年利率为14％，试求其优先股资金成本。 【解】 根据公式得： 留用利润筹资成本率 ：第一年股利； ：留用利润资金成本率； ：股利年均增长率。 ：留用利润总额； ：加权平均资金成本率； ：为第j种来源资金占全部资金的比重（权重） ； ：第j种来源资金的成本。 综合资金成本的计算 说明：个别资金占全部资金的比例即资金结构；确定资金结构可以按资金的帐面价值、市场价值或目标价值计算。 【例6】设某房地产开发项目拟定的筹资方案