房地产项目财务分析精要.ppt

。 指标名称 目标值 参量值　 差额　 目标变动值（％） 敏感系数 ① ② ③ ④=②-③ ⑤=④÷③ ⑥=⑤÷10% 单价 16591.90 9949.00 6642.91 0.667696 6.68 固定成本 8970.51 9949.00 -978.49 -0.09835 -0.98 变动成本 5279.48 9949.00 -4669.52 -0.46935 -4.69 目标值指各因素上涨10%所计算出来的利润 参量值指在没变动的情况下的利润 * 红线和蓝线之间下方区域为亏损区，上方区域为盈利区 * 房地产项目财务分析 房地产项目财务分析前提 1、产品类型 我们在看一块地的时候，首先考虑这块地能建什么？住宅、商铺、办公楼、还是市场？这就是我们平时所说的产品定位，产品定位决定着项目的利润、开发速度、资金回笼等，所以房地产项目的产品定位是重中之重，定位准确了就意味着项目成功了一半 2、经济指标 经济指标从财务分析的角度所用到是各种类型的产品能建多少。从工程技术角度经济指标是设计的依据。 3、地段 地段是决定房价的主要因素，相同的产品在不同的地段，价格是不同的。当然产品的品质也会影响产品的价格，但是好多的产品品质是靠品牌效应和宣传出来的 4、对市场的造价信息、销售价格了解 既然是项目财务分析，就得由项目的造价有预计，那么必须了解项目所在地工程造价有了解，以及当地政府收费，项目周边的销售情况等 资金时间价值 1．资金时间价值，是指一定量资金在不同时点上的价值量的差额。也就是资金在投资和再投资过程中随着时间的推移而发生的增值。 　　2．资金的时间价值相当于没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。 3．资金时间价值以商品经济的高度发展和借贷关系的普遍存在为前提条件或存在基础。 4．资金时间价值的表现形式：绝对值—利息；相对值—利率　　　　　　　　　　  资金时间价值的计算 终值，是指现在一定量的资金在将来某个时点上的价值，也称为本利和。 现值，是指未来某一时点上一定量资金折合成现在时点的价值。 现值和终值之间的关系一般可以表示为：终值=本金（现值）+利息（资金的时间价值）=本金+本金*利率现值=终值/(1+利率) 单利 复利 资金的时间价值即利息，计算利息有三个基本要素：本金、利率和时期。利息的多少与这三个要素成正比关系 。 计算利息有两种方法：单利与复利。 以符号Ⅰ代表利息，p代表本金，n代表时期，i代表利率，s代表本利和 单利：单利的计算仅在原有本金上计算利息，对本金所产生的利息不再计算利息。其公式为： s ＝P*(1＋n*i) 复利：复利的计算是对本金及其产生的利息一并计算，也就是利上有利,通常所说的“利生利”、“利滚利”。复利计算的特点是：把上期未的本利和作为下一期的本金，在计算时每一期本金的数额是不同的。复利的计算公式是：S＝P*(1＋i)n 单利复利举例 例：投资10万元（即本金p ）,投资期3年（ 即时期n）,年回报率20%（即利率i）,投资期满是多少钱（即本利和s ）？ 单利:S ＝P*(1＋n*i)=100000*（1+3*20%） ＝ 160000 复利:S＝P*(1＋i)n = 100000*(1+20%)3 ＝ 100000*(1+20%)*(1+20%) *(1+20%) ＝172800 本例单利复利的利息差=172800- 160000 =12800 企业都是周而复始再生产的,财务评价都是采用复利形式 复利中常用的几个概念及公式 复利中有:现值/终值/年金,设: i——计息期复利率; n——计息的期数; P——现值(即现在的资金价值或本金)，指资金发生在(或折算为)某一特定时间序列起点时的价值; F——终值(n期末的资金价值或本利和)，指资金发生在(或折算为)某一特定时间序列终点的价值。 A——年金，发生在(或折算为)某一特定时间序列各计息期末(不包括零期)的等额资金序列的价值。 年金举例 用资本回收公式举例： 2010年初投资某一项目，总投资100万元，预期年投资回报率是20%，项目寿命为5年，求每年至少要回收多少资本？ ？ ？ ？ ？ ？ 0 1 2 3 4