房地产信托监管政策汇总精要.ppt

【2009】84号文 一、信托公司要严格执行国家固定资产投资项目资本金管理制度，加强对项目资本金来源及到位真实性的审查认定。对股东借款（股东承诺在项目公司偿还银行或信托公司贷款前放弃对该股东借款受偿权的情形除外）、银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金，不得充作项目资本金。 信托公司应要求借款人提供资本金到位的合法、有效证明，必要时应委托有资质的中介机构进行核实认定。 二、信托公司不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。前述债务性集合信托计划资金包括以股权投资附加回购承诺（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让的情形）等方式运用的信托资金。 信托公司按照《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》开展私人股权投资信托业务时，约定股权投资附加回购选择权的情形不适用前款规定。 定义：注册资本+历年收益结存 【权益资本】 意义：是衡量房地产开发企业整体实力和项目开发风险的重要因素。为降低房地产开发项目的授信风险，保证房地产开发项目的顺利完工，人民银行和银监会均对房地产项目开发的自有资金比例有明确要求。 核实房地产开发项目的自有资金来测算其资金缺口，而在核实自有资金时，应关注房地产开发项目自有资金的界定问题，防止开发商任意扩大自有资金范围，掩盖项目资金缺口。 解读房地产项目资本金 纳入股东或关联公司借款、承包商及材料供应商垫资等 虚增资本公积 房地产开发企业资本金比例达到政策要求的主要做法： 项目拆分、滚动开发 调整项目投资估算 从事实风险的角度把握房地产开发企业的自有资金 1. 从财务角度分析自有资金，落实房地产项目开发实际可使用资金情况。 2. 股东或关联公司借款虽然不能视作自有资金，但客观上增加房地产开发企业的可使用资金。 3. 工程承包商、材料供应商等的垫资不仅不能视为自有资金，即便事实上已成为房地产开发项目资金的一个重要来源，也需严格把握，以防止法律冲突引发的道德风险。 4. 对于已经到账的定金和房屋购买人支付的房屋预售款，可以作为能用于开发的资金，在分析是否存在资金缺口时考虑。 5. 对于未来可能实现的销售或预售，不仅不能作为自有资金考虑，而且不能计入资金来源的一部分。 四、贷款用途 严禁向房地产开发企业发放或以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款。严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。 【2008】265号文 严禁向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金价款的贷款。 【2008】265号文 严禁发放土地储备贷款。 【2010】2号文 审慎发放 严禁发放 实际控制人提供连带责任保证 抵押 质押 金融企业、上市公司股权质押 五、担保措施 保证 土地使用权 在建工程 现房资产 闲置土地的规定 闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。 　具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地：①国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的；②已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的；③法律、行政法规规定的其他情形。 第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年为动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007.8.30） 行政关系不依附于民事关系，民事关系也不为行政关系买单。 政府可以依据行政法律，征收被认定为“闲置”的土地。 在出现极端风险的情况下，土地抵押的优先权仅能对抗其他债权人，而无法对抗行政行为。 【百瑞信托有限责任公司房地