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变现能力分析报告 抵押权人在估价时点为实现抵押权将以抵押房地产变现，这时因房地产类型不同、市场风险的转移、使用年期发生变化、剩余年限长短情况及处置抵押房地产的短期性、强制性、变现能力差异及处置费用等原因将形成抵押物的市场变现风险。 一、通用性、独立使用性、可分割转让性、变现时间分析： 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。1、的通用性 所谓通用性，指是否常见、是否普遍使用，也就是需求方多与少。影响房地产通用性有以下若干方面： 用途的专业化 用途越专业化的房地产，使用的范围越窄，。。 （2）结构与房屋质量 （3）区位处于，配套程度高，交通2、独立使用性可分割转让性所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来。 3、可实现的价格与评估的市场价值的总差异程度购买群体心理排斥，在变现时间较短的情况下，在转换为现金的过程中由于量、价值因素在估价时点可实现的价格评估的市场价值 4、变现的时间 。,估价对象土地使用权终止年限2044年5月18日；抵押物的收益年限商业为32年。 补充事项： 无 变现相关预计费用 序号 明细科目 费 率 金 额（万元） 1 营业税 5% 70.0 2 契税 4% 56.0 3 其他附加税 0.575% 8.1 4 其他补充 / / 合计 　 134.1 明细科目 费 率 金 额（万元） 1 评估费用 1% 14.00 2 诉讼费用 分段计费 11.08 3 拍卖费用 分段计费 57.00 4 执行费用 分段计费 8.14 5 管理费用 2% 10.58 6 不可预计费用 4% 56.00 7 其他补充 5% 70.00 合计 　 / （4）变现价值确定： 变现价值确定数值区域（万元） 与市场价值对比比例 700 -840万元 50-60% 补充事项： 无 预计变现能力等级及预计可实现变现时间 预计变现能力等级 预计可实现变现时间 变现难易度 二级 6～12个月 一般 （说明:预计可实现变现时间为半年内的，预计变现能力等级为一级；6～12个月的，为二级；1～2年的，为三级，变现所得无法达到贷款金额的，为四级；无法变现，为五级） 评估师对该抵押物评估、办理及变现过程风险提示： 是否有房地拆分评估及抵押情况： 本次评估采用市场比较法及收益法进行房地合一评估，土地使用权类型商业，估价对象的实勘用途和设计用途一致。估价对象于估价时点未办理抵押登记手续。 优先受偿情况提示： 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 A、土地出让金 根据委托方提供的国有土地使用证，估价对象土地使用权类型出让地，估价对象已交清了土地出让金。 B、已抵押担保数额 经在估价时点查询获悉，估价对象未设立抵押权。无抵押担保数额。 C、税收优先权 《中华人民共和国税收征收管理法》第45条明确规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，纳税应当先于抵押权、质权、留置权执行。”委托方已取得房屋所有权证和国有土地使用证，按规定已交相关税费。 二、对报告使用者的提示 1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。由于去年刚性需求的集中释放以及一系列刺激政策的影响，房地产交易大幅上升，部分城市房价上涨太快、投机盛行的情况。为此，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，这些措施房地产市场中有明显表现2011年上半年，随着中央一系列房地产调控措施的出台，第二季度开始市商品房新增批准预售、销售备案，二手房累计交易同比，商品房单月均价涨幅趋缓。抵押人（贷款