四平市区基于人口因素的房地产市场需求分析.doc

基于人口因素的四平市房地产市场需求分析 人口变动对经济发展的重要影响已不言而喻。同时，市场营销学也强调“市场= 人口+ 购买力+ 购买欲望”,把人口因素作为市场细分的一个变量。因此，本文试图探究人口因素（包括城镇人口数量、人口年龄结构、非农业人口数量、城市化等)对四平市房地产市场需求的影响。 一、四平市的人口现状 、 户数 人口数 平均家庭户规模（人/户） 合计 家庭户 集体户 合计 家庭户 集体户 铁西区 100861 95633 5228 278741 255816 22925 2.67 铁东区 122876 121718 1158 334884 326243 8641 2.68 总计 223737 217351 6386 613625 582059 31566 　 四平市发展还有较大的空间。四平市平均每户个人口的家庭结构，反映在购房需求上要以的户型结构为主。、结构注：资料来源于四平市第六次全国人口普查资料。 图1 四平市市区人口年龄构成图 3、 常住人口 合计 农业户口人口数 非农业户口人数 非农业户口人口占总人口的比重 铁西区 278287 24505 253782 91.19% 铁东区 333316 95874 237442 71.24% 总计 611603 120379 491224 80.32% 注：资料来源于四平市第六次全国人口普查资料。 表2 四平市市区农业人口和非农业人口数量表 注：资料来源于四平市第六次全国人口普查资料。 图2 四平市市区农业人口和非农业人口构成图 4、市区人口数量和城市化水平的变化情况 2003年-2011年，四平市市区总人口数量呈现出波动中增加的趋势。从2011年至今市区总人口数量则呈显出稳定不变的态势，甚至在2013年有所减少。非农业人口呈现出不断增加的趋势。人口自然增长率不断降低，而人口增长率近两年呈现出负增长态势。四平市的城市化水平 年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 市区总人口 511413 513799 561989 564758 568214 571734 573088 574926 605722 602699 589448 非农业人口 511413 513799 533534 536322 539633 543022 544112 545978 549322 545867 533023 迁入 9619 9182 9375 10060 11857 11323 9207 11064 6835 6212 6177 迁出 7826 8489 10416 9328 10793 10228 10454 11271 12883 10711 8609 机械增长率（‰） 3.5 1.3 -1.8 1.2 1.8 1.9 -2.1 -0.36 -9.98 -7.46 -4.12 人口增长率（‰） 6.5 5.2 1.3 4.5 5.6 5.4 1.8 2.24 5.35 -6.26 -3.52 自然增长率（‰） 3 3.9 3.1 3.3 3.8 3.5 3.9 -0.2 1.4 1.2 0.6 城市化水平 40% 40% 39% 38% 38% 38% 37% 37% 53% 43% 　 注：资料来源于四平市2003-2013年统计局数据。 表2 四平市市区市区人口数量和城市化水平的变化表 二、基于人口因素的住宅需求分析 1、 市区人口数量与住宅需求 住宅总是为人服务的，人口数量在很大程度上决定了对住宅的需求数量。城镇人口数量的变化包括两个方面:城镇人口的自然增长,即出生人数减去死亡人数的净值;城镇人口的机械增长（人口迁移）,即迁入人口减去迁出人口的净值。这两方面的变化对房地产需求的影响具有较大的差异。人口的自然增长并非对房地产产生现实的需求,而是二三十年后的潜在需求,因为新生婴儿既无购买住房的能力,也没购买住房的需要。从另一个角度来看,新生婴儿的增多会导致家庭的抚育成本增高,家庭的可随意支配收入减少,对住房的消费也随之减少。人口的机械增长则对房地产产生现实的需求，这些迁入人口绝大多数是靠购买住房来解决居住问题的。 年份 市区总人口（人） 人口自然增长率（%） 销售面积（平方米） 2007 568214 3.8 538944 2008 571734 3.5 　 2009 573088 3.9 1706698 2010 574926 -0.2 1720542 2011 605722 1.4 770183 2012 602699 1.2 1136423 注