第6章 资产评估途径与方法分析.ppt

表3-3 某企业未来三年的预期收益 单位：万元 第一年 第二年 第三年 收益额 300 400 200 折现率 6% 6% 6% 折现系数 0.9434 0.8900 0.8396 收益折现值 283 356 167.90 由此可以确定其折现额为： 资产评估价值=283+356+167.9=806.9(万元) 6)应用举例 [例3-9]被评估资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假设被评估资产从第6年开始，以后各年收益为14万元，确定的折现率和资产化率为10%。确定被评估资产在在永续经营下和经营50年条件下的评估资产价值。 第三节 成本途径 成本法的基本思路 评估价值＝重置价值－已发生损耗 第三节 成本途径 成本法的概念 成本法是指按被评估资产的重置成本减去该资产已经发生 的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值， 以其差额作为被评估资产的评估价值的资产评估方法。 贯彻的是替代原则 计算公式： 资产评 估价值 = 资产的 重置成本 — 资产功能 性贬值 — 资产实体 性贬值 — 资产经济 性贬值 资产评 估价值 = 资产的重置成本 × 成新率 或： 第三节 成本途径 成本法的基本原理 1. 资产的价值取决于资产的成本.取得成本越高，价值越大。 2.资产的价值是一个变量。 资产的价值随资产本身的运动和其他 因素的变化而相应变化。 第三节 成本途径 成本法的前提条件 1 被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使 用状态 2 应当具备可利用的历史资料 3 形成资产价值的耗费是必需的 第三节 成本途径 成本法的操作程序 搜集历史资料，确定成本构成 确定各种贬值因素，判断成新率 综合分析，确定评估值 确定评估对象 确定被评估资产的重置成本 第三节 成本途径 成本法的基本参数 1 重置成本 2 实质性贬值 3 功能性贬值 重新建造或在现行市场上重新购置全新状态下资产的成本 由于使用磨损和自然损耗造成的贬值，有形损耗 由于技术进步引起的资产功能相对落而造成的资产价值损失 4 经济性贬值 更新重置成本 复原重置成本 实体性 贬值率 = 资产重置成本 资产实体性贬值 公式： 功能性 贬值 = 超额营 运成本 超额建 造成本 + 公式： 由于外部经济环境变化而引起的资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失 — 功能性贬值 第三节 成本途径 成本法的具体评估方法 1 重置成本的估算方法 又称为细节分析法、核算法等，根据重新取得资产所需的费用 项目，逐项计算然后汇总得到资产的重置成本的方法。 重置核算法 按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额 ，应该包括资产开发和制造商的合理收益。 1 购买型 自建型 资产评估旨在了解被估资产模拟条件下的交易价格，一般情况下， 价格都应该含有开发者或制造者合理 收益部分。 2 [例6-10]重置购建设备一台,现行市场价格每台5万元,运杂费1000元,直接安装成本800元,其中原材料300元,人工成本500元。根据统计分析,计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元,该机器设备重置成本为: 直接成本为50000元+1000元+800元=51800元 其中:买价,50000元 运杂费,1000元 安装成本,800元 其中：原材料,300元 人工,500元 间接成本(安装成本),400元 重置成本合计,52200元。 第三节 成本途径 成本法的具体评估方法 1 重置成本的估算方法 根据已掌握的同种或同类资产历年的有关物价指数，借助于统计 预期技术，推测出评估对象在取得日和评估基准日的物价指数， 将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的方法。 价格指数法 计算公式： 重置成本 = 资产的账面原值 × 物价指数 或 重置成本 资产的账面原值 物价变动指数 = ×（1+ ） 第三节 成本途径 成本法的具体评估方法 1 重置成本的估算方法 价格指数法 计算公式： 重置成本 资产的账面原值 物价变动指数 = ×（1+ ） 定基价格指数 =（ 评估基准日价格指数 ÷ 资产购建时的价格指数 ） X=（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）…（1+an）×100% 定基价格指数 环比价格指数 定基价格指数： 环比价格指数： 式中：X——环比价格指数； an——第n年环比价格变动指数，n=1,2,3…n。 [例6-11]某被估资产购建于1994年,账面原值为50000元,当时该类资产的定基价格指数为95％,评估时该类资产的定基价格指数为160％,则： 被估资产重置成本 ＝ 50000×(160%/95%)×100% ＝84