“加州阳光东组团小区”物业—--管理方案.doc

公司简介 长沙蓝凯物业管理有限公司成立于2009年4月，是一家集物业策划、物业顾问、物业培训、信息咨询等多元化于一体，由部队转业军官出资50万元自主择业创办的准军事化企业。公司具备国家管理资质等级，公司机构设置：总经理办公室，综合管理部、财务部、物管部、拓展部、工程部。公司管理人员50%以上来自陆、海、空、二炮、武警部队退役军官和退伍军人，公司管理层人员均为部队连、营、团职自主择业退役军官同时公司还在社会各界招聘了一批优秀物业管理专业人才。公司管理层员工60%均为中国共产党党员。管理人员全部持有上岗证书，具有大专以上学历。其中，具有中高级技术职称以上的6人，中、高层管理人员全部持有全国物业管理企业经理上岗证书。 公司筹建之前，就已在怀化、长沙、长沙、广西南宁等地成立了股份公司，建立了多个集团式合作项目，专业从事企(事)业单位、政府机关、学校及社会商业、工业、酒店、医院、会所、住宅等类型的物业管理。服务宗旨是：让转业干部价值得到体现，让广大业主感受到军人风采，让物业保值升值，让军转干部家庭丰盈。公司保持和发扬人民军队的优良品质和作风，以“自主创新，自主经营，自负盈亏；二次创业，回报社会，创造价值，实现自我”为经营方针，秉承“全心全意，为军为民”的服务理念，以“特别能吃苦、特别能战斗、特别能创新、特别能奉献”为企业精神；以全新的“三大纪律八项注意”为全体员工的行为规范。为了给广大业主、物业使用人创造安全、整洁、舒适、温馨、人性化的办公、居家环境，满足业主实现物业保值、增值的需求，公司按照ISO9001：2000质量管理体系标准，制订了客户服务、治安消防、工程维修、绿化保洁、车辆指挥等各部门、各岗位《工作手册》和《员工手册》。全面、系统地明确了各岗位的工作职责、工作流程、工作任务和考核标准。引进了沿海及本地先进的物业管理模式和现代物业服务理念，结合人民解放军的优良传统和行之有效的管理方法，确立了“一年打基础，两年上台阶，三年跨越式发展”的战略思路，力争打造一支高素质、准军事化的物业管理队伍，实现“创品牌物管，建一流企业”的远景目标。我公司以特有的鲜明的企业文化，凝聚了一批技术全面、训练有素、作风严谨的员工，他们热爱物业管理行业，勤恳工作，积极进取，勇于奉献。目前集团公司管理项目面积100完平方米左右。为建立物业集团式上市公司打下了良好的基础，穿上军装保家为国脱下军装为您护航。　 “加州阳光小区东组团”物业管理方案 第一项 物业管理服务的整体策划与构想 一、物业概况 加州阳光小区位于麓谷新城中心位置，东邻麓谷生态公园，南接麓谷中心小学，西连加州阳光小区西组团，北望麓谷坐标小区和高新技术开发区管委会。该项目物业系长沙万豪盛房地产公司2006年开发的纯电梯房高档楼盘，分三期开发，一、二期系东组团于2007年2月交付使用，三期系西组团于2009年4月交付使用。小区东组团项目共计9.5万平方米，绿化面积约0.37万平方，由11层到17层不等的电梯房组成，其中1、2、3栋为17层各4个单元；4号栋为原售楼部；5、6、7、8为13层的电梯房共8个单元；9栋为11层的电梯房共4个单元；10、11、12栋为15层的电梯房共4个单元。小区共有780户，目前入住率92%；区域门面108间，启用率96%以上；地下停车位159个，已出售30个；电梯30台。 小区设有西门（正大门）、北门（车库入口）、南门（侧门）共三个出口，因1栋2栋独立于小区外围，在旗台处加设移动岗亭。高低压配电室、消防综控室及与加压水泵房等配套设施，公变用电，业主自行向供电局购电；水为物业公司代售，全部采用IC插卡式；小区未设垃圾站，垃圾需倾倒至西组团垃圾站；小区虽设有监控系统，但处于瘫痪状态，需行修复，否则无法实现功能；各单元门禁系统部份已经老化或损坏，需进行修缮；门岗配有道闸系统，但地面未进行车位划分，人车分流不尽如意，交通拥堵时有发生。 小区（目前）相关收费标准：住宅物业服务费1.0元／平方；水费为2.35元／吨。门面物业费1.8元∕平方，水费2.8元∕吨，电为1.14元／度。 考察小区存在的问题： 由于前期物业交接明细未到位，竣工图纸、相关说明书等相关图纸资料不全； 由于没有及时对地下排水、排污管道进行清理，现部分污水井、管道严重堵塞； 车辆停放管理无序，地下车库未充分利用，地面车辆乱停乱放较为严重； 小区内随处可见白色垃圾，垃圾容器严重不够，部分垃圾容器损坏未及时更换。 647平方米物业管理用房均被置换； 部份房屋存在渗漏水质量问题严重，影响到物业服务费的收费率； 电梯三方通话故障，存在严重的安全隐患； 绿化缺少维护到处杂草丛生、缺苗、修剪不 及时； 监控系统、门禁系统不能启用；物业安防人员配置不到位，频发偷盗现象，约有30户住户遭遇入室偷盗或电动车被盗； 门面管理