投资估算方案凤岭5.18.doc

德利·龙湾项目投资估算方案 1、投资估算方案说明 1） 项目地址 本项目位于南宁市凤岭北佛子岭南侧，东面为金菊路，南面为24米城市规划道路，西面为玉兰路，交通发达，配套完善，人口密集。 地块各项指标 项目地块分为A.B两个地块，其中A地块用地面积21647㎡，约32.6亩，B地块用地面积46245㎡，约69.37亩。 A地块于2009年10月已取得土地使用权正，证号：南宁国用（2009）第513850号，用地性质为居住兼商业，容积率1.5，绿地率35%，建筑密度40%。规划总建筑面积41562㎡，计容积率建筑面积32470㎡，不计容积率建筑面积9091㎡.其中商业面积4870㎡，住宅面积27380㎡，公建面积220㎡.（因该地块属于补偿用地，容积率偏低，我公司已申请将容积率调至6.4，政府部门已同意我公司申请，资料正在完善之中，调整后各项指标为：总建筑面积178371.3㎡，计容积率面积：138540.8㎡，不计容积率面积39830.5㎡，建筑占地面积：4329.4㎡，容积率6.4，绿地率48%，建筑密度20%，商业面积:13854.8㎡，住宅面积：124686.72㎡，公关配套面积：270㎡，停车位1108个）。 B地块于2010年3月18日竞拍取得，竞拍价680万元/亩，总地价4.72个亿。用地性质为居住商业、办公、酒店。容积率2.0，绿地率30%，建筑密度30%，规划总建筑面积124861㎡，计容积率建筑面积92490㎡，不计容积率建筑面积32371㎡.其中商业面积27747㎡，办公面积23122㎡，酒店面积27747㎡，住宅面积13523㎡，公建面积350㎡. 项目定位 AB地块统一规划建设“东盟珠宝玉石城”集旅游、休闲、购物、娱乐为一体，打造成为全广西唯一的大型珠宝玉石器市场，立足广西，辐射全国及整个东南亚国家，商机无限。 该项目位置目前是南宁市重点发展区域，处在高端住宅区，在以航洋国际城、华润万象城、东盟商务区三大商业核心形成的：“南宁东新商圈”范围之内，交通四通八达，生活配套设施齐全，居住氛围浓厚，消费者认可度极高。 2、投资估算说明 2.1投资估算取费标准 本项目投资估算中的政府报建费的收取按照南宁市建设规划委员会的取费标准，其余收费项目按照同类项目的成本概预算标准收取。各项取费标准如下（见表2-1）： 表2-1 投资估算取费标准 序号 项目 取费标准 1. 土地费用 实际获得土地发生额，含竞拍费 2. 前期费用 2.1-2.5之和 2.1 土地拆迁补偿费 2.2 土地勘探 1.5元/平米 2.3 土地平整 12元/立方 2.4 设计费 16元/平米 2.5 报建费 2.5.1-2.5.15之和 2.5.1 城市配套费 建安费的1.5％ 2.5.2 规划技术服务费 2.5.3.1-2.5.3.2之和 2.5.3.1 商业 1.6元/平米 2.5.3.2 住宅 0.96元/平米 2.5.4 白蚁防治费 1.6元/平米 2.5.5 劳保费 建安费的2％ 2.5.6 质量监督费 建安费的1.8‰ 2.5.7 墙改费保证金 8元/平米 2.5.8 散装水泥保证金 1元/平米 2.5.9 工程招投标代理费 　 　 建安费2.5‰ 2.5.10 垃圾处理费 3.8元/吨 2.5.11 施工图审查费 1元/平米 3. 工程费用 3.1-3.2之和 3.1 市政配套费 3.1.1-3.1.3之和 3.1.1 硬地工程费 60元/平米，含主题广场、道路 3.1.2 绿化工程费 40元/平米，含水体、环艺、绿化 3.1.3 基础设施建设费 30元/平米，供水、电、气、电信工程 3.2 建安工程费 3.3.1-3.3.7之和 3.2.1 小高层1 1000元/平米 3.2.2 高层2 1300元/平米 3.2.3 非人防地下室工程 1000元/平米 3.2.4 人防地下室 1700元/平米 3.2.5 人防异地建设费 建筑底层面积X1500元/平米 3.2.6 物业用房 2000元/平米 4. 不可预见费 前期费用和工程费用3% 5. 营销费用 5.1-5.2之和 5.1 营销代理费 销售额1.5% 5.2 广告推广费 销售额1.5% 6. 管理费用 6.1-6.2之和 6.1 运营管理费 工程费用的2％ 6.2 项目监理费 工程费用的1.0％ 7. 总投资 1-6之和 3 项目投资估算 3.1规划指标 表3-1 规划指标表 地块主要规划指标汇总表(投资测算,按各类建筑不同的造价成本计算面积) 序号 指标内容 单位 数值 备注 1 净用地面积 ㎡ 　67892 2 总建筑面积 ㎡ A+B=178371.3+124861.5=303