第二章物业和物业管理详解.ppt

* * * * * * * 2.2.3物业管理的特点 物业管理的社会化 物业管理的专业化 物业管理的企业化 物业管理的服务性 物业管理的经营型 练习 名词解释 1、物业： 2、物业管理： 填空 1、物业的特点有___ ___ ____ ____ ___. 2、物业管理的特点有—— —— —— —— ——。 第二节 物业管理的基本原则 统一管理原则 权、责分明原则 产权、经营权分离原则 经济合理原则 业主至上原则 依法行事原则 专业高效原则 公平竞争原则 二．物业管理的内容 （一）基本业务 1．房屋管理 2．设施、设备管理 3．相关场地的维护与管理 （三）管理形式上 封闭式 开放式 （二）专项业务 1．安全管理（包括消防管理） 2．清洁卫生管理 3．绿化管理4．车辆管理5．能源管理 （一）、（二）业务属于公共性、常规性服务项目。 收费原则：保本微利。 （三）特色业务 指各种代办代做业务→旨在方便住、用户，受其委托而提供，如： 代聘代做家政服务 代定代送牛奶、报纸 代送儿童入园上学 代定代购车船票  （四）经营业务 为业主及其他客户提供的经营性服务，如：室内装潢；家电维修； 咨询；代租代售； 开小商场及其他经营实体。 开展的目的： 谋求企业良好的经济效益 3.1.1物业管理法律关系及其构成要素 物业管理法律关系的主体，是指实际参加物业管理法律关系并在其中享受权利和承担义务的人。 物业管理法律关系主体可以分为以下四类 : （1）自然人 （2）法人 （3）国家机关 （4）其他组织 物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体的权利与义务共同指向的对象。 物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体所享有的权利和负有的义务。 物业管理关系内容中的权利是指物业管理法律关系主体依法在一定的条件下，按照自己的意志，作出或者不作出某种行为，以及要求他人作出或者不作出某种行为的资格。一般表现为： （1）主体可以作出一定的行为或不作出一定的行为，如房地产行政主管部门可以依法对不按照规定提供物业管理基本条件的开发企业作出行政处罚的决定；业主委员会可以拒绝签订不公平的物业管理合同等等。 （2）主体可以要求他人作出一定的行为或不作出一定的行为，如物业管理企业有权要求业主按规定缴纳物业管理费；业主有权要求物业管理者不得作出侵犯其所有权的行为等等。 3.1.1物业管理法律关系及其构成要素 物业管理关系内容中的义务是指物业管理法律关系主体依法律规定或合同约定所承担的某种必须履行的责任，即物业管理法律关系主体按照法定或约定的要求，必须作出或不作出一定行为的负担。一般表现为： （1）义务人必须作出一定的行为，如物业管理者必须按物业管理合同承担各项管理和服务工作、业主需要俺规定缴纳物业管理费等。 （2）义务人必须不作出一定的行为，如业主及使用人不得损坏公用设备、设施等。 物业管理法律关系中的权利和义务具有一致性。物业管理法律关系主体既享有权利，又承担相应的义务，但具体的权利和义务在不同的物业管理法律关系中则有所不同。例如，依照物业服务合同所建立的合同法律关系中，物业管理者有按照约定收取物业服务费用的权利，但同时又必须履行提供相应的物业管理服务的义务；而业主则依照约定有享受物业管理服务的权利，但同时又负有交付相应的物业服务费用的义务。 3.1.1物业管理法律关系及其构成要素 3.1.2物业管理法律关系 1.民事性质的法律关系 （1）主体之间法律地位平等。 （2）这种法律关系多由当事人自愿设立。 （3）主体双方互享权利、互担义务，经济上对等。 2.行政管理性质的法律关系 行政管理性质法律关系的主体之间有隶属关系，一方可以依法管理另一方，另一方必须接受。在我国的物业管理立法中均明确了物业管理的行政主管部门，这些部门对应的拥有指导、监督、管理物业管理企业、业主、业主大会的职权，物业管理企业、业主、业主大会等要服从其指导、监督与管理。 3.2.1物业管理法律规范及其表现形式 法律规范是