第二章房地产市场分析详解.pptVIP

世联房地产市场分析 第二章 房地产市场分析 课件讲稿 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ STEP1:需求市场分析－目标客户需求分析 通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。 STEP2:供给市场分析－竞争项目市场分析 通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。 STEP３:市场分析必须回答的核心问题（从项目经济评价的角度） STEP３:市场分析的落脚点－－必须回答的三个核心问题（从营销策划的角度） 房地产市场分析的思路、步骤和方法1.思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目物业市场 三个方面 供给、需求、价格 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2.步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3.方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3.方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3.方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段 房地产市场分析的思路、步骤和方法3.方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3.方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3.方法 房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地产市场总体状况的指标 同一城市的房价收入比会随时间发生波动 同一国家中不同城市的房价收入比存在差异 在世界范围内，特别是低收入国家，房价收入比波动较大，暂时还没有一个理想的目标值。 “4～6倍”是从市场经济国家归纳得出的结论，不能不加修改的应用到我国。 房地产市场分析的思路、步骤和方法3.方法 第三步 专业市场分析 （2）运用土地供给量的资料估算新增房地产供给量 当政府的审批数据无法获得时，可以运用土地供给量的方法。这个是公开的数据 现阶段各地政府均要求公开土地出让计划及土地出让数据，所以可以通过已出让土地数据及计划出让量来估计未来的商品房供应量。 1）新增城区的土地供给量M1=规划区面积－已开发建成区面积－已出让面积 2）旧城改造过程中可供开发的土地供给量M2=规划改造面积－已改造面积 3）改变土地用途可供开发的土地量M3=工业仓储用地的实际面积－工业仓储用地规划面积 供给量结构分析 供给量结构分析 该区域商品住宅两居、三居所占比例高达80%以上，区域内两居、三居面积都比较大，各种附属设施配套齐全，户型设计也较为灵活。具体如图3-2所示。 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析 房地产市场需求分析 房地产市场需求分析包括需求潜力分析和需求客户分析。 （一）需求潜力分析（即需求总量分析） 不同物业类型的市场需求分析方法不尽相同，要根据产品 特性进行分析。 以住宅为例，常见的统计分析方法有三种 1.运用人口资料进行分析 2.运用家庭资料进行分析 3.运用收入资料进行分析 二、房地产市场需求分析 2.运用家庭资料进行分析 家庭人口数与住宅的居室数量有直接的关系，分析家庭规模的构成结构，如1人户占总户数的比例、2人户占总户数的比例、3 人户占总户数的比例，从中可以推断出各种户型的需求。 3.运用收入资料进行分析 进行市场细分，分析不同收入水平的消费者的需求数量 房地产市场分析的思路、步骤和方法3.方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 补充 数据、图表示例 结构现状： 农业人口约占总人口的80% 教育程度以初中为主 年龄结构以35岁以上的中老年为主 职业以加工制造、交通运输、商饮服务业为主 结构变化： 主要集中在区域内部的农业人口向非农业人口的转化。 数据图表示例 数据图表示例 分组作业 ，自由组合3-4人一个小组，搜集南宁市（或者你将来拟就业城市）以下统计资料: 人均GDP、房地产开发完成投资额、固定资产完成投资额、商品房销售面积、商品房销售额、商品房竣工面积 、商品房销售均价（最好有分类数据）、土地出让面积、人圴支配收入 并完成下列统计值： 各指标的逐年递增率 房地产开发投资/GDP、房地产开发投资/固定资产投资、销售面积/竣工面积、 商品房销售额/房地产投资额 房地产市场需求分析 1、运用人口资料分析 思路： 1）根据历年人均住房使用面积数据，计算年平均增长率 2）根据年平均增长率，估算未来几年人均住房面积 3）根据城镇人口年平均增长情况，估