保利芙蓉商业营销方案汇报终稿详解.ppt

济南古老的、最繁华的、唯一的市级商业中心 济南第二金街 家居建材专业商业中心 传统商圈，可视为泉城路商圈向西的延伸 济南西部区域商业中心 济南服装专业商业中心 南部区域商业中心 底商形式各有不同，沿街一层商铺(巴黎花园、诚基中心；)沿街两层连卖(经一路沿线明湖天地;)三层商业内街:(晶都国际)。 单套面积差距较大，以诚基中心最小,10-20㎡为主;巴黎花园与群盛花城相当，为沿街70-90㎡，万达、正大时代广场、明湖天地则为大商铺，面积以200-300为主。 80-90 80-100 群盛华城 120-150 50-400 银座晶都国际 200 80-360 万达广场 120-150 47-300 翡翠郡 70-80 70-80 巴黎花园 300左右为主 尚未公布确切面积区间 明湖天地 1000 53-1000 正大时代广场 10-20 2-150 诚基中心 主力面积（m2） 单套面积范围（m2） 项目 底商形式各有不同，受地段、规划等影响，面积差距较大，20-30㎡小商铺和200-300㎡为主大商铺均有。 市场产品分析 价格及销售分析： 已完成43% 5600 起价7000， 均价14000 共二层，一层单卖或者二层连体 群盛华城 2007年8月正式销售以来，采取组合销售方式，销售情况较好，三层商铺已全部售完。 7500 一层：27000 二层：17000 三层：10000 共三层，部分单层销售、部分组合销售 银座晶都国际 目前主力销售A街区，已销售50-60套 8000 21000-36000 均价23000 共二层， 万达广场 外街销售较好，内街销售缓慢； 一层销售较好， 二层去化慢。 5500 外街16000-17000 内街单一层：13000 内街单二层：6000-900 共二层，一层单卖二层单卖或者二层连体 翡翠郡 尚未开始销售 6600 未定，对外宣布均价 1.6万 共二层，暂定连体销售 明湖天地 售完 6500 26000-27000 沿街一层 巴黎花园 共计1100余套，已经销售1000余套 11500—17500 延历山东路和和平路40000-50000元/㎡ 内街：广场周边21000 地下一：12000-13000 共三层，地下一层+地上二层，单层销售 诚基中心 商业销售情况 住宅均价 （元/ m2） 价格（元/ m2） 层数 项目 上述数据显示，同一项目，商业价格一般是住宅价格的两倍，但是 “地段”的决定性作用表现明显，以诚基中心和银座晶都国际为例：诚基中心沿和平路和历山东路，价值高于住宅三至四倍。晶都国际底商为商业内街形式，且处于核心城区，具有较高的商业价值，因此一层底商的价格较高，是其住宅均价的三倍还要多。 商铺的价格高，导致其客户数量有限，多数项目的底商销售状况一般，二层商业因展示性和客户直接到访都明显弱于一层，所以二层底商销售情况远不如一层沿街底商。 同一项目中，一层底商的价格通常是住宅的两倍。一层普遍比二层销售速度更快。灵活组织的产品去化要快于不可变通产品。 渠道及促销分析 渠道方面： 100%的项目进行了有效的行销。 促销方面： 有57%的项目选择报广宣传，80%选择网络宣传，28%选择广播宣传，10%选择户外宣传，而80%项目选择了短信这种可以直接针对高端客户的低成本宣传方式，同时，有80%项目存在住宅客户购买商铺行为。 图例显示：同类项目在08年的报广宣传中，住宅（或者公寓）所占比重远远高于同一项目中的商铺宣传比重，尤其是正大时代广场、群盛华城，虽然商铺也在销售，但是08年没有专门性针对性宣传，只有诚基中心和银座晶都国际的商业的报广宣传力度在该项目宣传中所占比重较大。 促销分析之报广类投放比重 市场情况总结 商圈分析 花园路商圈具有非常高的商业价值； 产品分析 开间在6-8米居多；进深在8-10米居多； 主力面积在300㎡以内居多； 一层单卖、二层连卖等多样化灵活销售为主。 价格分析 价格：除诚基中心、银座晶都国际外街外， 一层底商一般是同一项目住宅价格的两倍。 渠道及促销分析 以短信、行销等可直抵目标客群的营销方式为主； 报广、户外等大大众传媒在商铺营销中未占据主导地位； 深度挖掘项目住宅客户，促使商铺成交。 客户分析 非地缘性高端投资客户为主。 1#楼14套 B段3套 2#楼4套 A段4套 3#楼3套 产品梳理 本项目产品分析 充分发挥保利品牌优势，利用地段、区位配套、工程进度、大明湖改造、花园路沿线商业崛起的有利时机，抢占市场份额。 通过产品改良和价格策略的制定来提高性价比，避免威胁 抓住明湖天地工程跟不上的机遇，迅速进入市场 充分发挥保利品牌优势，确立项目在该区域的市场领导地位。