北京赢策机构—通辽新华集团文化综合体定位报告p详解.ppt

3层经营业态 项目规划方案 5-6层科尔沁青少年艺术培训中心空间规划：单层面积1580㎡层高4.2米，双侧接待大厅业态规划：1.书法培训班2.舞蹈培训班3.绘画培训班4.青少年英语培训班5.器乐培训班6.陶塑培训班7.电脑平面设计培训 接待厅 接待厅 办公室 办公室 大教室 中教室 小教室 项目规划方案 科尔沁青少年艺术培训中心 项目规划方案 7-16层商务公寓 功能布局： 高级商务办公空间 每层780平米 （在原方案基础上 适度增加进深， 进深增至21.5米） 层高3.3米 首层设商务大堂 每层均设公共洗手间 每3层设1个商务中心 项目规划方案 多功能商务公寓 商务服务中心 公共洗手间 停车楼参考方案 停车楼可设置在宗地南侧，共需占地48平米，尺寸6*18米，总高20层，高度约54米。提供停车位78个，建安造价约200万元，车位均价2.6万元。 项目规划方案 开发篇 开发篇 开发策略 开发节奏 开发数值测算 资金计划 项目开发指导方案 一、开发策略 1. 资金为上 项目整体开发周期达3年，维持资金链条的顺畅将成为本项目开发的首要原则，开发前期，项目需准备充足的资金。 在整体开发过程中，在每个月均提前计划资金需求，根据资金需求安排销售商务公寓产品，尽快回笼资金。在资金紧张时，需要销售部分商业产品补充资金。 尽快办理项目手续，在2013年底前必须办理到预售许可证，方可保障销售顺利开展，回款顺利畅通。 商业产品可提前规划出针对银行网点的面积，快速回笼资金，补充资金需求。 项目开发指导方案 一、开发策略 2. 特色创新 本项目地段优越，但相比周边商业体规模偏小，需要在经营特色和业态规划上力求创新，形成与众不同的经营模式，避免和其实商家竞争。 本项目规模不大，所以很适合开发特色产品，商业追求专业化、公寓追求高性价比，便可实现更多的效益。 项目开发指导方案 一、开发策略 3. 快速为上 通辽市经济高速发展，房地产投资量较大，未来新增项目数量不少，而市场容量是有限的，尤其是投资市场经过3年度消化，存在需求饱和的可能性。当前的市场状态并不理想，因此有一部分投资资金沉淀下来，这是本项目的一大机会。 本项目的开发时期跨越2013-2015年，这是地产市场回暖的周期，应当快速开发，利用地段优势迎接市场机遇，方可处于不败之地。 项目开发指导方案 一、开发策略 4.灵活为上策略 在未来的竞争中，尤其是2013和2014两年，通辽房地产市场处于预期回暖的周期，本时期充满变化，各类市场空间不断被填补，因此项目不是毫无风险的。 竞争对手已经非常成熟，所推出的产品均经过深度市场研判，具有很强大的竞争力和市场穿透力，因此，本项目规划的产品形态一定要灵活，尤其在商业产品范畴，绝不可随意规划大面积产品，更不可随意规划常规商场产品，以防日后的市场竞争中，遇上突变，难以应对。 项目开发指导方案 二、开发节奏1 时期 运行进度 2012年10-11月 项目定位与开发策略制定 项目建筑设计方案稿确定 2012年12月 发改委立项批复 2013年1-3月 项目资金计划审定 项目资金落实 营销服务公司招标 营销计划制定 2013年4-6月 启动酒店招商，招募酒店投资商 拆迁开始、拆迁结束 土地勘测完成 项目施工图完成 项目工程施工企业招投标 项目开发指导方案 二、开发节奏2 时期 运行进度 2013年7-9月 取得用地规划许可证和建筑规划许可证 取得施工许可证 项目动工 项目销售中心开始运营 项目推广启动 2013年10月-12月 项目开盘销售 工程施工至主体结构4层 取得商品房预售许可证 2014年1-3月 商场招商启动 公寓产品销售率30% 2014年4-6月 第一批商家签约 商业装修方案确定 项目开发指导方案 二、开发节奏3 时期 运行进度 2014年4-6月 公寓产品销售率60% 工程主体结构封顶 2014年7-9月 工程施工至主体封闭 公寓产品销售90% 2014年10-12月 工程施工至外立面完成50% 工程施工至内部抹灰完成、管线铺设完成 2015年1-5月 工程竣工验收 商城二次装修方案确定 整体交付使用 商场装修启动 2015年6-9月 商场装修完成、商家进驻 商场试营业 2015年10月 商场正式开业 项目开发指导方案 三、经济数值测算 通辽新华大厦经济数值 总建筑面积 18960 平米 楼层 单层面积 总面积 单位 地上建筑面积 17280 平米 B1 1680 1680 平米 地下建筑面积 1680 平米 F1-F4 1580 9480 平米 用地面积 3169 平米 F5-F8 780 7800 平米 容积率 5.45 V 总面积 18960 平米 项目开发指导方案 开发成