奥博商城业态定位及经济测算详解.ppt

二层定位：魅力生活港，租金承受能力强。少女装、淑女装、皮鞋皮具、饰品、内衣等女性主题消费的商品。 本案业态定位建议 目的性消费商家、女性魅力生活港 方案一：三层定位：KTV、儿童大世界、健身会所、SPA会所等 KTV 儿童大世界 健身会所 SPA会所 美容美发 本案业态定位建议 目的性消费商家、女性魅力生活港 方案二：家电城、手机通迅+休闲娱乐 一、郑州商业市场研究 三、核心主力业态探讨 二、博奥商城经济分析 四、物业规划建议 五、招商工作计划建议 六、项目开业前期费用预算 1、负一层入口增设手扶梯：费用30万 博奥商城物业改造建议： 2、每层改成交叉手扶梯 （增设直接进入地下一层手扶电梯）： 费用40万 3、增设观光梯:15万 整体物业改造费用预计：85万 郑州博奥商城商业项目汇报稿 2014年7月 一、郑州商业市场研究 三、核心主力业态探讨 二、博奥商城经济分析 四、物业规划建议 五、招商工作计划建议 六、项目开业前期费用预算 报告提纲 郑州商圈概况 郑州是典型的商贸城市，商业批发及零售市场发达，有二七成熟商圈，龙湖新兴商圈以及一批潜力商业中心。 商圈 也称购买圈、商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射，对顾客形成吸引力的一定范围或区域。 郑州的商圈分布 二七 商圈 碧沙岗 商圈 龙湖 商圈 在未来近20年，郑州将形成二七、龙湖和碧沙岗三大市级商业中心以及42个区域性商业网点 郑州市市区 商业网点建设 市级商业中心 区域商业中心 社区商业中心 郑州市市区商业网点建设的三个层次 经三路、黄河路、西出站口等商圈属于区域性的商业中心 区域性商业中心 一家8000平方米以上的标准大卖场，可以满足3平方公里内、12万人居民的日常消费需求 二七、龙湖和碧沙岗商圈属于市级商业中心 城市核心商业 城市次中心商业 城市边缘商业 一级商圈 二级商圈 三级商圈 郑州商圈分析 -二七商圈 二七商圈 ——城市形象门户商圈，郑州商业中心 二七商圈位于郑州市中心，是郑州人口、商业地产密集度最高的商圈，二七商圈主要包含火车站商圈、紫荆山商圈。 密集度高。二七塔半径500米范围内，分布着12个大型综合零售项目，建筑面积逾83.8万㎡；商圈内各个项目间的最大距离为1000米，多数大型商场相互之间的直线距离在200-400米之间。 重心由传统的环二七塔逐渐向二七塔以北偏移，丹尼斯、大商新玛特、百盛等均位于此处。 传统百货商场独树一帜演变成购物中心、百货商厦、大卖场、家电通讯专业店、专卖店等多种业态并存。 单项目平均建筑面积不断扩大、国内外巨头的进入在形成强大聚合效应的同时，影院、KTV、品牌餐饮、酒店式公寓的兴建彰显二七商圈的功能升级。 二七广场商业中心区将引资新建１１个大型商业项目，预计总投资额１９３．４亿元，新建总面积达到１９８．２１万㎡，项目全部建成后二七商圈将被打造成为中部第一商圈。 二七商圈升级打造成为中部第一商圈 二七商圈商业项目 本项目属于传统商圈紫荆山商圈，商业氛围较浓厚。 碧沙岗商圈——西区生活集中区 碧沙岗市场始建于1957年，集中购物、餐饮、文化、娱乐服务等行业，是郑州西部最大的综合性商业中心； 商圈内商业项目少、体量小、定位不明晰使得商圈由市场商业中心向区域级商业中心转变，08年底政府二次主导改造该商圈，将在一定程度上刺激商圈业态多样化、经营现代化，带动商圈规模的扩大和升级； 周边大型改造项目均规划有大体量商业，在挖掘西区购买力、增强凝聚力的同时，将在一定程度上削弱商圈影响力。 郑州市政府2008年度旧城改造计划5个重点改造区域之一，该工程总投资15亿元。扩建完工的碧沙岗商圈步行街比现规模大一倍，有望成为继德化步行街之后的郑州第二大步行街，商圈面积达到50万平方米，商业面积会达到20万平方米 碧沙岗商圈 二次改扩建 郑州商圈分析 -碧沙岗商圈 碧沙岗商圈现状：周边部分设施老化，商业环境难以与郑州市城市建设相匹配，业态少、品牌吸引力不强，不能满足郑州西区机关人员、大企业人士的消费需求 改造后：步行街东西贯穿，由嵩山路延至工人路，打造郑州第二大商业步行街。 郑州商圈分析-龙湖商圈 郑州龙湖商业圈——新区商圈形成 中原商业第一街：CBD商业步行街占地总长约3.6公里，宽51米，是郑东新区的形象中心、商业中心，郑州市龙湖商业中心的核心。 CBD，是郑州市的中央商务区,也是郑东新区的核心区，龙湖区伸入龙湖的半岛为CBD副中心，CBD中心和CBD副中心通过3.7公里长的运河相连，形成一个“如意”型，是郑东龙