东海购物广场初步建议解读.ppt

东海购物广场初步建议 项目基本指标 本次汇报内容 1.片区属性判断 片区规划人口分析 香蜜湖片区： 范围东起新洲路, 西至侨城东路, 南到深南大道, 北至北环路。包括安托山东、竹子林、农科中心、香蜜湖、景田五个街坊。总用地面积11.96平方公里，规划人口18.2万人。本片区主要为福田区的储备型片区，规划要求严格控制其开发建设的强度和速度，保留组团隔离带、旅游和高质量居住功能；严禁香蜜湖、竹子林的进一步开发建设，完善农科中心、景田的各类配套设施。 片区人口调研 片区住宅人口统计分析 片区住宅人口统计分析 片区写字楼人口统计分析 片区学生人口统计分析 2.项目的初步理解及解决对策 项目难点及解决建议 项目难点及解决建议 项目难点及解决建议 3.项目商业属性判断 项目商业属性判断 项目商业属性判断 项目商业属性判断 项目商业属性判断 4.金光华广场商业操作的启示 金光华广场商业操作的启示 5.部分品牌商家访谈总结分析 部分品牌商家访谈总结分析 部分品牌商家访谈总结分析 部分品牌商家访谈总结分析 6.项目主题定位 项目业态总体规划 业态布局方案 业态布局方案 业态布局方案 业态布局方案 业态布局方案 业态布局方案 业态布局方案 7.项目租金收益测算 项目租金收益测算 8.下一步工作需要明确的问题 前三个月工作计划安排 前三个月工作重点 其他说明 2F 服饰精品 三十三间堂 服饰精品 白与黑 目标商家示意 延续一层业态，将人流引至二层。 二层以服饰精品为主，涵盖休闲、时尚、潮流品牌； 服饰精品类是购物中心必备的业态，且承租能力强，可提升整体租金水平； 该铺位面积大小较适合此类业态经营。 其他（1000㎡） 服饰精品（6000㎡） 业态设置理由 3F 精品家居类次主力店（4000㎡)+家电/影音/家具/日用品专业店/专门店（6000㎡ ） 主题/时尚百货/家居类主力店（约10000㎡） 考虑到项目所在片区社区化生活氛围较浓，家电、家居类生活用品有一定消费需求，且能丰富商场业态。 以主力店拉动人流上行； 商家访谈结果显示，此类商家有进驻的可能。 方案二 天虹、紫荆城、好百年 目标商家示意 方案一 业态设置及理由 4F～5F 4F 5F 大型餐饮＋休闲娱乐（电影院/高端水疗/桑拿足浴/美容美体SPA）（10000㎡） 高楼层利用餐饮娱乐的强目的性引导人流上行，是购物中心业态规划的常用手段之一； 将四、五层定位为以餐饮娱乐为主，主题明确，利于进行整合宣传推广； 此类业态在片区内有较大需求。 太平洋电影院、玛莎纤体 目标商家示意 业态设置及理由 太平洋电影院 太平洋电影院 18.8% 9,000 休闲娱乐 100.0% 48,000 合计 20.8% 10,000 家居家电 7.5% 3,600 生活服务及配套 18.1% 8,700 服饰精品 20.2% 9,700 餐饮 14.6% 7,000 超市 百分比（%） 面积（㎡） 行业 业态比例一览表 备注：以上面积均为建筑面积； 以上布局分布面积仅作参考，具体以设计方案为准。 ￥20~40/㎡ 3000-5000㎡ 健身、美容 ￥30~50㎡ 1000-3000㎡ 家私、灯饰、电器 ￥40~100/m2或提成6~8% 250-500㎡ 快餐连锁店 ￥30~80/㎡ 500-1500㎡ 特色餐饮 提成或￥25~50/m2 1500-3000㎡ 中式酒家 ￥30~80/ ㎡ 200-500㎡ 西式餐厅 ￥30~50/㎡ 1500-2000㎡ 玩具及儿童主题店 ￥80~150/m2或提成18~20% 80-120㎡ 运动服装 ￥200~300/m2或提成18~25% 80-300㎡ 男女服装 ￥150~250/m2或提成15% 80-300㎡ 休闲服 30~40/m2 5000-10000㎡ 超市/大卖场 能承受的固定租金 或扣率提成百分比 建筑面积 行业 区域次级商圈内各行业一般的租金承受力 200000 100 2000 休闲餐饮/酒吧 3841000 560000 400000 100000 720000 486000 1060000 315000 月租金 （元/月） 80 40 40 100 120 180 200 45 预计平均租金 （元/m2/月） 6000 运动及服饰 5300 零售精品 4609.2万元 48000 —— 小计 —— 年租金 （元/年） 1000 其他 2F 2700 休闲餐饮/酒吧 7000 精品超市/次主力店 -1F 1F 10000 主题百货/家居 3F 14000 餐饮及休闲娱乐 4~5F 建筑面积（m2） 主题及业态 楼层 一般购物中心经营进入稳定期后，1F整体租金水平只比周边街铺略低，现在片区内街铺租金水