东莞石龙纸品厂项目分析要点.ppt

项目分析部分 服装商场内租金比较高，且铺位采取拍卖形式出租，据调查10－20平方的铺位租金在5－8万左右（含营业税、管理费等）； 西湖周边的门面房，20平米左右，一般在1.8-3万； 投资分析预算（重点） 本案项目首层建筑面积有10000平方。依照金口和七彩服装城商铺的价格一半每平方9000/元的计算。保守估计收益在8000万元左右.加上二三层20000万平方租金收益,总体收益在1亿范围.若销售策划良好，商铺销售价格有很大的提升空间． 业主现5000万全部转让. 发散思路： 零售与批发的问题： 零售需要大量人气，批发对交通组织要求很高； 主题与非主题的问题： 主题性商业能被记住，非主题性的商业除非已经深入人心如步行街； 业态选择的问题： 自成一体型； 与周边业态互补； 找出区域的空缺； 传统的业态做出特色、规模！ 经营模式定位初步排除： 服装市场； 大杂烩市场； 对交通组织要求不很高的； 对周边形象要求不高的； 规模要求面积比较大的。 经营定位假设 主题娱乐城（含部分餐饮）； 专门市场（盆栽园艺、花鸟虫鱼、工艺品、玩具、礼品）； 主题专卖场（电动车、自行车、健身器材）； 主题大卖场（如水果）； 专业市场（床上用品、布艺）。 分析： 上述定位从物业本身看，都具有一定的可行性，但实际我们选择哪个定位方向还需要做比较深入的市场调研，综合对比分析后才能最终确定。 租售模式思考 要保证项目操作成功，租售模式方面需要注意如下两点： 先租后售与租售结合并存； 整租零售与以租带售相结合。 运营步骤 * * 东莞石龙纸品厂 项目投资分析报告 2008.３．１ 提案大纲 第一部分 项目分析 第二部分 项目价值研判 第三部分 项目运营初探 第四部分 项目运营步骤 后记：风险与机遇的辨正 第一部分 项目分析 周边环境 物业分析 SWOT分析 总结 项目分析部分 项目分析部分——周边环境 西部不远处为石龙西湖电子城金沙湾商场中心商业区，毗邻商业繁华区； 东面紧靠石龙即将动工东莞新火车站； 南面为居民住宅区和临街散铺； 北面为石龙汽车客运总站已及金口服装商场； 综合本案四至环境，可以看出本案的地理位置很不错，属于城市中心，通道多,交通方便地理位置优越，东莞新火车站和汽车总站更是项目最大优势。 项目分析部分——物业分析 　项目对面汽车总站1 项目对面临街铺位２ 项目分析部分——物业分析 本案纸品厂的商业开发，可与金口服装城和七彩国际服装城共同构成了石龙最大商圈． 新开发物业，建筑新，形象好； 总建筑面积近3000平方米，中等规模，适度体量； 尚未分割出售，产权集中，利于整体定位推广； 根据建筑形态，大致可分成4个区域，招商可进一步引导； 商业附属配套基本具备，但仍需很多完善。 项目分析部分——物业分析 项目现场外观１ 项目现场外观２ 七彩国际服装城 金口服装批发城 项目分析部分——物业SWOT分析 优势： 区位好，形象佳； 整体性好，周边成熟； 中等规模，适度体量； 劣势： 通透性差，可达性不强； 车位严重不足； 空间结构比较局促； 威胁： 七彩服装城招商经营不佳，给经营投资户树立信心难； 其他区域的商业物业如火如荼，势必对项目产生冲击； 机会： 东莞新火车站动工，市政府＼石龙镇府改造信心可见； 与金口、七彩商业互动可以开展。 项目分析部分——物业SWOT分析 项目优势很突出，相反劣势是商业如何定位，能否规避掉这些劣势，找到合适的定位方向，是决定我们是否该拿此项目的关键所在。 项目分析结论 项目真实价值几何？ 第二部分 项目价值研判 周边物业租金情况 周边物业预计销售价格 成熟商业的物业回报率也相对比较平和稳定，我们暂按１０%的投资回报率计算，则： 西湖恰街内铺位实行的是租赁制度，没有出售，但如果出售，则售价每个铺位将在80－120万左右！ 服装城周边的门面房，20平米左右，售价25-45万； 金口服装城和七彩服装城整体销售均价18000每平方。 拿与不拿的拿捏 考虑到拿下项目除了拍卖价格成本还有未来招商管理成本、营销推广＼外墙装修成本等多项成本，预计这些成本将占我们预估价格的25％左右，加上我们需要实现15％以上的回报，即拿项目的拿捏程度初步定位为： 1.45*（1－25%－15％）=8700元/平 如果拿下项目，我们该怎么玩？ ??????????????????? 第三部分 运营思路 第四部分 运营步骤 项目战略定位选择 项目战略定位选择 赚利？ 赚经验？ 赚名？ 赚什么？ 毋庸质疑，本项目主要考虑盈利问题！ 拿下项目； 与纸品厂企业者谈判的问题，项目由我牵头双方协商收构价格，政府给予多角度支持配合； 招商运营管理公司介入，市场调研，项目定位； 项目招商，项目