东莞香樟半岛项目二期产品定位报告P住宅项目分析地块研究物业建议前期策划分析.ppt

销售策划部 2010- 10- 31 香樟半岛二期产品定位报告 目 录 地块属性 市场研判 3 客户需求与对应产品分析 项目定位建议 1.1 地块位置 1.2 地块片区在樟木头发展中的角色 1.3 地块片区与城市关系 1.4 地块经济技术指标 1.5 地块属性综合评估 1.6 地块属性总结 1 地块属性 1.1 地块位置 地块地处樟木头南城片区樟洋村雍景花园对面，东临樟深大道，西、北、南石马河环绕。 西临南城新区,距樟木头大道及广深铁路约1000米 地块与清溪\塘厦相邻,距深圳约25分钟车程 20分钟 9km 清溪 20分钟 9km 塘厦 40分钟 40km 深圳 15分钟 5km 樟木头新区 20分钟 9km 黄江 10分钟 2km 樟木头镇中心 车行时间 直线距离 宗地位于： 宗地距： 1.2 地块片区在樟木头发展中的角色 根据樟木头发展规划，东城片区是发展重点区域将是未来行政\商贸中心; 南城片区为政府规划的未来大型住宅片区; 本项目所在区域为传统住宅/工业混合区。房地产发展处于孕育期。非近期樟木头重点发展区域。 宗地片区角色： 东城片区 老镇中心区 南城早期住宅区 传统住宅/工业混合区 镇政府 镇政府（新址） 香樟绿洲 南城新区 香樟半岛 1.3 地块片区与城市的关系 1、公共配套（3公里范围内） 结论：公共配套基本集中在镇中心区域，项目东南面配套设施档次较低，难以满足中高档客户需求。 观音山森林公园 飞达酒店 雍景高尔夫球会 休闲 达和百货 佳兴百货 樟洋商业城 商业 南城医疗中心实新医院 樟洋门诊 医疗 南城幼儿园 蓝天幼儿园 樟木头中学 学校 3公里 2公里 1公里 1.3 地块片区与城市的关系 2、生活配套设施 东面荔景山庄、雍景花园均为自给型配套 ，缺乏对项目生活配套设施的支持 ； 北面樟木头村生活配套设施档次较低，较分散，且距离项目偏远，对香樟半岛幅射作用较弱； 西面属待发展片区，生活氛围相对较淡； 南面商业较为繁华，生活配套设施一应俱全，以中低档为主，主要满足周边工薪人群。受樟深大道及商业格局影响，对香樟半岛幅射能力有限。 结论：周边10分钟步行距离范围内难心满足生活的基本需要 东面雍景花园 西面风景山庄、富都工业区 北面樟木头村、悠然山庄 南面樟洋村、樟洋工业区 1.3 地块片区与城市的关系 3、交通条件 东面樟深大道，城市主干道，双向六车道，半封闭，路况较新，车流以货柜车、长途车为主，有85路长途车，6路公交车 ； 西面为金洋路，双向两车道，水泥路面，路况较差，车流以私家车和小货车为主 ； 南城大道为新修道路，双向六车道，暂未连通； 广深铁路较项目有点远，对项目帮助并不大 。 结论：交通较便利，20分钟内可以到达镇中心、清溪、塘厦，40分钟可以到深圳 东面樟深大道 西面金洋路 4、居住人群 东面居住区仅有雍景花园、荔景山庄，居住人群以香港客户为主，两个小区均居住人气不足，对香樟半岛缺少潜在的支持客户； 北面以樟木头村土著居民为主，本地居民的收入普遍不高，二次置业需求相对较小； 西面以厂房或周边自建房为主，工厂区规模较小，消费力相对有限； 南面有樟洋村本地居民、樟洋商业街工商户、电子城工商户、120余家中大型企业，经济实力强劲，具有较强的消费潜力。 南面越过樟木头地界，紧邻的是清溪与塘厦的大量工业企业，企业规模较大，香樟半岛具有一定的拓展空间。 结论：南面樟洋片区及相邻清溪、塘厦工业区是项目周边客户拓展的重点 1.3 地块片区与城市的关系 1.3 地块经济技术指标 1、经济技术指标 香樟半岛 建筑层数：≤23层 建筑高度：≤76.2米（最大高度） 建筑密度：16.16% 绿地率：33.865% 规划总用地面积：100025.81平方米 容积率：1.35 计容积率总建筑面积：135034.84平方米 70%以上建筑面积须做90平方米以下户型。 噪音大，且频密 广深铁路 南西北面唯一入口，可营造专属领地 桥 河水污浊 石马河 北临 使用情况不明 集体用地 集体用地未收购，形成阻碍 出入口 河水污浊、水涝隐患 石马河 南临 景观美，便捷连接镇中心及深圳 樟木头大道 河水污浊、水涝隐患 石马河 西临 东临 货车居多有噪音，路边景观破落 樟深大道 宗地四至 1.4 地块土地属性综合评估 3、12 中级 重要公交线路 距车站3公里 中级 轨道交通 交通便利 樟深路、樟木头大道、龙林高速 中高级 快速干道 雍景高尔夫球会、飞达酒店 中低级 休闲娱乐 石马河污浊、西面道路未通 低级 不利因素 观音山森林公园 中高级 公园绿地 景观环境 樟洋