岚皋温泉提案资料.ppt

岚皋温泉项目 谨呈：川惠集团 项目背景——基本概况 中国·岚皋温泉旅游城一期： 规划用地面积为12.28万平米； 总建筑面积：14.35万平米 住宅建筑面积：9.18万平米； 公共建筑面积：3.68万平米； 地下车位：1.46万平米； 住房总套数：644套； 容积率：1.05； 总建筑密度：25.64%； 绿化率33.6%，车位524个，其中地下385个，地上139个。 思维导图 发展战略研究思路 但我们必须通过周密、系统的框架性思路来辨别我们所面对的机会和资源，以保证项目的开发走在正确的方向上。 客户的思考 要解决的主要问题 项目界定 项目属性界定——主题地产 旅游度假地产价值体系 项目价值体系 项目约束条件 九鼎对约束条件的理解： 综合一期用地，整体考虑土地价值挖掘及综合利用 从市场角度及地块价值角度提出方案调整意见 主题温泉加快建设，但必须考虑跟整体经营性物业的关系 温泉设计及配套（酒店）必须考虑市场永续的竞争力，以保证后期永续经营的成功 对整体开发战略不清晰，是我们面临所有困惑的根源 在7月初与李总的首次沟通上，提出了项目方面的困惑。 我们认为，这些困惑实际上都属于整体开发的战略问题。 问题的根本性解决，必须依靠项目自身的资源属性和市场环境，制定一以贯之的整体开发战略。 在着手项目前，要着重参考标杆性案例 国内： 珠海御温泉 重庆融汇温泉 惠州汤泉 泸州云溪温泉 ………… 国际一流温泉度假区成功开发的5大成功要素 市场化转型的可能性分析—国际惯例 在未来的时间，九鼎将进行了如下工作 九鼎房产经纪 2014年7月15日 营销战略 个案分析　　 我们的目标 客户在哪里 客户是谁及特征 我们的客户 案例借鉴 营销战略 战略分解 广告策略 渠道策略 展示策略 活动策略 保障策略 营销节奏 产品价值体系 项目定位 我们的产品 项目背景 问题界定 外销型温泉产品 内售型温泉社区 如何衔接 选择发 展方向 确定发展方向 发现困惑和寻找机会 竞争力模型 从国际惯例 及案例出发 确定发展战略 从市场现状出发 面对困惑和机会 我们如何参与竞争 主题地产按其盈利模式可分为两种：经营核心式、销售核心式。主题地产项目都要经历经营核心式阶段，销售核心式是实现价值最大化的盈利模式，但实际上不是每个项目都能成功实现销售核心式模式的。 主题地产 销售核心式 （旅游项目+居住地产） 转型时机？ 选择 发展方向？ 实现价值最大化 经营核心式 （纯旅游项目） 度假居所？ 会议？ 温泉？ 投资？ 百万游客？ 休闲度假市场？ 面对众多机会、众多资源，我们有太多的想法和期望。 体验？ …… 产品：我们是什么？解决市场定位、形象包装。 客户：我们的客户在哪里？谁是我们的客户？购买目 的是什么？ 渠道：我们通过什么渠道宣传？ 购买信心：如何解决客户的购买信心问题？ 城市郊区、旅游区 具备优良资源的 较大规模中高端住宅项目开发 主题地产是相对于常规城市地产而言的，两者的区别主要在于主题地产是依托特殊资源进行开发（如旅游资源），属于特殊的地产项目。 本项目是旅游度假地产和温泉为主题的居住类地产的结合体。 旅游地产的KPI体系： 经营核心 销售核心 旅游环境 （决定因素） 配套资源 景区规划 交通可达性（第一、二居所） 生活便利性（第一居所） 投资价值，升值潜力 政府投入（公信力） 区域性 全国性 酒店 其他相关配套 休闲度假 娱乐 商务 居住 商业 国家4A景区——南宫山、神田—千层河、蜡烛山—岚河（区域性——全国性）； 顶级规划——温泉汤泡、温泉入户、环河岛居、 四面环山、景观园林等等； 温泉——未被开发的原生态的优质温泉； 酒店——按照四星级标准打造的温泉酒店（待定）； 天体浴场——陕南首家天体温泉浴场； 特色SPA——日式、芬兰、海洋、华夏等多种风格； 唯一性——陕南唯一的温泉度假小镇； 排他性——片区内唯一拥有温泉开采权的温泉社区； 经营核心 旅游环境 景区规划 自身配套 销售核心 可达性——安康1小时旅游公路到达 投资性——返租的投资回报（建议） 度假性——休闲、度假、养老 项目条件： 项目一期考虑， 占地12万多平方米。 项目概念规划已经完成，部分已经进入主体施工阶段，除环境配套外，可调整内部不多。 主题温泉还未开工建设。 依靠商业配套、温泉设施、酒店等经营性物业的永续经营获得稳定的现金流，但未来是融资的手段（销售、贷款等），目的是实现度假物业的销售。 在建户型在80平方米以上，普遍大于度假地产的户型面积配比。 先有旅游度假氛围的形成还是先有房产的问题？ 是否在旅游度假氛围形成前就可以实现物业的销售来平衡现金流？ 疑惑： 探索——营销方向往哪走？ 市场层面：以满足度假休闲为主？还是居住升级为主？