康桥上城品三期住宅及商铺提案(钧城)资料.ppt

康桥上城品2009年营销推广策略方案 钧城地产（中国）营销机构 二○○九年四月二十一日 小结： 经济信心有所上升，2、3月销售有所上升！但基本以自住型买家为主； 投资型客户还没有明显出手，更多地选择密切关注中国房地产市场环境的变化 ； 供求存在一定失衡，截至3月底，郑州市商品住房累计可售面积仍然高达588.12万平方米，共计70563套。如何消化市场上的存量房，仍然是对开发商最大的考验。 2、3月批准预售量持续锐减，说明开发商在放缓开发节奏，这和开发商资金链吃紧以及市场预期谨慎有关。 市场整体营销常规的手段雷同(三讲：环境、产品、配套)，未能按照个案的特征形成专业细分，创新的营销推广手法存在机会。 从郑州中高档住宅的发展趋势 　　　　　　　　洞察项目的发展战略！ 郑州目前中高档住宅普通开发模式 三期的位置和产品形态，该选择什么营销战略？ 钧城地产观点： 　　不叫卖产品，而是卖一种生活方式、一种生活格调(Live Style)，营造目标客户群所真正所需的生活环境！ 　　目前郑州房地产市场，都在竭尽全力叫卖产品、卖景观、卖配套、卖环境，但这些物质的因素越有趋同的势头，同质化、雷同化逐渐腐蚀项目的竞争力。要在目前市场上实现项目销售、项目形象、企业品牌，必须走一条独特的个性化经营之道。 　　项目三期的营销将在郑州西区市场开辟一道分水岭！ 商业业态规划定位 　 　 　 　 　 弱势消费 　 　 1.0% 　 200 面包店 租/售 1.0% 200 药店 租/售 1.5% 300 24小时便利店 租/售 1.0% 200 美容美发 中性消费 　 租/售　 7.28% 　 1500 银行网点 租 5.34% 1100 餐饮 租 7.28% 1500 超市 强势消费 租售 主力位置 （见业态分布图） 主力面积比 预算面积 业态 类型 主力业态规划： 主力商家占面积总比列的24.4%，但只约占销售价值比例的30%。 引进主力商家，即便主力全租，消化街铺与部分1拖二，亦可实现资金回笼的30—70%，且整体商业的成活力会较强。 业态分布及租赁销售计划图 超市/餐饮 银行网点 药店 便利店 销 售 销 售 销 售 销 售 销 售 一期销售 暂租赁/销售 二期销售 三期销售 美 发 临街铺销售状况相对要好，一拖二销售困难！ 05年7月完工，国基路商业全部销售 7000　 46% 一拖二 2007年11月 中原食品城（四月天） 步行街价格中等偏上（反租） 7000-9000 62% 底层商铺 2008年9月 文化路7000元/㎡（反租） 7000-8000 29% 一拖二 2008年9月 主语城 一层价格远高于二层 4000-13000 78% 2层 06年 二层剩余较多占总量的7成左右 6700-8000 46% 一拖二 06年 社区内、国基路组成 7300-10000 83% 临街商业 06年 阳光佳苑 社区内部 12000-13000 38% 临街商铺 08年6月— 　 12000-16500 0% 一拖二（首层） 08年6月— 欧洲风情商业街，或一拖三 12000-16500 8% 一拖二、一拖三（首层） 08年6月— 普罗旺世 　 8500-9000 15%　 一层 08年底 　 5300-5500 0% 2层 08年底 针对汽车行业 6400-6800 10% 一拖二 08年底 安军城 　 　 备注 均价区间 销售率 产品类型 销售周期 项目名称 参考案例：社区商业销售一览表（临近批发市场/大型社区） 参考一、销售状况： 一层底商销售较好；一拖二仅好路段消化还可以；一层门面+大面积二层（社区口、好路段）入驻较好；纯二层及普通一拖二难销。 参考二、客户需求： 1. 投资客户主要需求在30-100㎡ ，总价控制100万以下 （70%） 2. 多数客户关注价格、回报率与经营的成活率 3. 底商需求居多 参考三、业态规划： 强势需求的业态可尽量引导在二层，因为无论在一层、还是二层，消费者必须要去消费，且消化面积大。 【二、商业街业态规划——商铺调整 】 1 3 4 2 6 7 5 9 10 8 22号楼商铺结构调整示例（原图） 1 2 3 5 6 4 7 22号楼商铺结构调整示例（调整一） 1F组合，形成面积差异，促进销售 1 3 4 2 6 7 5 8 22号楼商铺结构调整示例（调整二） 3 6 8 1F组合，形成面积差异 2F，1拖3，1拖5，2拖2组合，租赁品牌商家 注：商铺调整仅作示例，具体需要完整的工程图纸综合划分调整！ 业态分布及租赁销售计划图 超市/餐饮 银行网点 药店 便利店 销 售 销 售 销 售 销 售 销