旧改项目流程及操作(深圳)资料.ppt

2006/11/20 * 旧改项目流程及此类项目操作关键点研究 * 报告主要内容 一、旧改基本流程 二、旧改项目关键点研究 * 旧改基本流程（以龙岗区为例） 立项 审批、公示 确定开发商 拿地 注：拿地之后进入项目开发建设阶段，流程与普通项目相同。 拆迁阶段 项目开发建设阶段 * 旧改基本流程（以龙岗区为例） 立项 审批、公示 确定开发商 拿地 镇政府 区旧改办 区政府 申请 审核 审批 批复 需改造的城中村所在的镇政府向旧改办提交“旧改申请”。 旧改办审核、旧改领导小组审批同意。 区政府作出立项批复。 * 旧改基本流程（以龙岗区为例） 立项 审批、公示 确定开发商 拿地 镇政府 区旧改办 区政府 前期工作 审核审批 批复公示 核定改造范围，编制旧改规划设计方案，土地、房屋权属调查、房屋查丈。 对旧改项目评估、审核，拟定详细方案、编制专项规划方案报旧改领导小组审批。 区政府批复，改造预案公示，内容包括规划方案、拆赔方案、安置回迁方案等，征询公众意见，需经90%以上业主同意。 * 旧改基本流程（以龙岗区为例） 立项 审批、公示 确定开发商 拿地 招标、评标 资金落实 确定开发商 区旧改办公告招投标事项，评标委员会（村民代表、镇政府代表、规划国土部门代表、旧改领导小组代表、外聘专家等）评标。 建立旧改专用帐户，监管资金入帐，或由银行担保。 区旧改办与开发商签订改造协议书，核发《城中村改造单位确认书》。 * 旧改基本流程（以龙岗区为例） 立项 审批、公示 确定开发商 拿地 土地征用与收回协议 用地选址意见书 建设用地规划许可证 拆迁安置补偿协议 房屋拆迁许可证 土地出让合同 项目建筑报建手续 规划国土部门与旧改区各相关单位签订 规划国土部门向开发商核发 规划国土部门向开发商核发 规划国土部门向开发商颁发 开发商与被拆迁人签订 规划国土部门与开发商签订 * 旧改基本流程 顾问部 代理部 服务对象：政府 服务对象：开发商 立项 审批、公示 确定开发商 拿地 * 旧改项目关键点研究 旧改项目的原则： 1.低风险运作 2.合理的利润率 3.平稳的销售速度 商业部分的主要问题 住宅部分的主要问题 项目开发的主要问题 * 旧改项目关键点研究——项目开发 项目开发方面常见问题列举： 营造区域价值 综合体建筑开发难度 项目开发顺序 项目整体社会效应研究 * 旧改项目关键点研究——项目开发 营造区域价值 目前龙岗的大量旧改项目整体规模较大、容积率类似、自身配套相似、同受90平米影响，同类化现象严重； 大批项目同期进行，市场竞争激烈，龙岗区域客户比较封闭，客户量有限，各项目如何突破竞争，成为其成败的关键； 部分龙岗边缘陌生区域的大型项目的开发（通常是30万建面以上），其关键点在于如何提升区域价值，通过各种手段进行区域的炒作和营销以更大的吸引客户，提升片区价值，带来更大的利润，否则该类大型项目难以获取足够的客户数量而影响项目的顺利开发； * 旧改项目关键点研究——项目开发 综合体建筑开发难度 目前大规模旧改项目都带有较强的社会责任职能，因而项目会有较为完善的社会配套建设要求，包括学校、商业、酒店等等； 配套中学校对项目的宣传推广较为有利，但是商业和酒店会对项目带来较大的销售难度； 龙岗商业饱和，中心城商业空置率较高，新的商业销售难度较大； 酒店方面，虽然龙岗的整体经济对酒店的需求较高，但目前龙岗的酒店市场并不成熟，无优势景观资源的区域对酒店的需求量不大，并且酒店对开发商的实力以及要求都较高，开发难度和资金投入都很高，对低风险运作不利； * 旧改项目关键点研究——项目开发 项目开发顺序 旧改项目往往包含住宅、集中商业、商铺、学校、酒店、还建住宅和商业； 一般的开发顺序，启动区以部分住宅、还建住宅和商业、集中商业启动； 其中集中商业一期启动为了提升项目商业客户对商业的信心，也有利于提前招商，还建住宅和商业也无法产生利润，因而为了达到启动区的资金收益基本平衡需要一部分可销售的住宅来实现； 学校可以在中后期开发，也便于住宅的营销推广； 由于酒店一次性投入较大，资金回收较慢，因而不建议在前期开发，为了确保项目的低风险运作，应在后期回收资金之后进行建设； * 旧改项目关键点研究——项目开发 项目整体社会效应研究 旧改项目要求开发商提高社会职责和社会效应； 改变落后的生活习惯、区域面貌，引导新的舒居生活标准也是旧改项目所义不容辞的责任； 社会职责不仅仅体现在规划中的社会配套设施； 如何确保中低收入家庭购房、建设和谐社会，也是旧改项目在运作的时候所必须要考虑的因素； 在项目开发中融入生态可持续技术，是建设集约型国家和社会所必经的一个改造过程，这些都是旧改项目所需要肩负的社会责任； * 旧改项目关键点研究——商业 商业方面常见问题列举： 项目商业面积过大和龙岗