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万科香缇坊售价租金情况 售价 开盘30000元/㎡ 全售完暂无二手 租金 70元～120元/㎡ 面积区间 36㎡～507㎡ 备注 经营情况较差，依靠学校及未来的地铁站点。 项目面积很小只有5520.81㎡，共计41间商铺。 目前只有4家小商店在营业，其他均是未装修的空铺。 由于设计时没有预留烟道和隔油池等设施，不能做餐饮业态，改造难度大。 项目完全依赖未来价值的概念，没有任何特点。 万科香缇坊现状 评价：纯卖的社区配套商业，没有科学的业态控制和引导，只能等待时间的流逝，随着小区的入住人口提高而自然成熟。 八、社区商业---调研案例3 项目背景：云南映象配套社区商业，小区占地560亩，建筑面积约71万㎡，其商业为大型社区型街铺。 项目区位：铂金大道与穿金路交叉口 区位状况：经过几年的培养，云南映象已经成为高入住的成熟社区，商业需求旺盛 交通：多条公交路线汇集于此，交通顺畅 参考案例---云南映象 小康城商圈 穿金路 龙泉路 铂金大道 霖雨路 二环 北京路 北辰大道 金色大道 金星商圈 北辰商圈 三环 三环 云南映象 云南映象商业定位 商业定位：居家购物、生活餐饮为主的文化主题商业 云南映象商业售价租金情况 售价 1.3～3.2万元/㎡ 均为二手价格 租金 60元～100元/㎡ 面积区间 16㎡～450㎡ 备注 1、2期均为二手房源。 商业面积有大有小，中部还配有生鲜超市，划分为多个小摊位。 目前商业经营状况良好，1期商业经营情况好于2期。 只要不是住宅下部正对的商铺均设计有烟道和隔油池等设施，利于餐饮经营。 经过多年的培养及社区业主入住率的提高，逐渐形成较好的商业氛围。 云南映象商业现状 评价：商业依托社区品质，随社区入住率提高逐渐成熟，无刻意的业态规划，仅从建筑形态上尽量满足各种业态，经过约4年的时间培养，现已形成成熟的商业氛围。 九、社区配套商业总结 社区配套商业售价租金情况统计 云南映象 1.3～3.2万元/㎡ 二手价格 60元～100元/㎡ 16㎡～450㎡ 万科香缇坊 开盘30000元/㎡ 全售完暂无二手 70元～120元/㎡ 36㎡～2700㎡ 国富现代城 1.3～3万元/㎡ 社区底商 ─ 30㎡～160㎡ 社区底商、地上两层 荷塘月色 社区商业 2.4～3.5万元/㎡ 全二手、全是社区底商 80元～100元/㎡ 60㎡～145㎡ 社区配套商业情况总结： 社区配套商业如邦利嘉年华、中汇商业中心。业态包含购物、娱乐、休闲、餐饮、KTV等基本功能。面积不大，一般在5万㎡以下，此类商业一般有以下优势： 1、基础功能相对较全。 2、不同于底商街铺，属于多层结构的集中商业。 3、对社区居民而言，就近便利。 4、商业只租不卖，统一经营保证品质。 但社区购物中心也存在一些不利问题： 1、功能、品牌单一。不能满足消费者的多样化需求，选择面窄小。 2、高、中、低各档次存在搭配不合理。 3、对居住人口、交通便利的依赖较大，否则“养成难度”很高。 4、客流不旺，顾客象看画展一样浏览各个专卖店，真正掏钱购物的人不多。 5、租户难求，期待的零售商他不来，而想来的又不想要 PART 3 商业定价 核心均价制定方法选取 通过类似项目的系数比准，推算本项目商业价格区间 寻找与本项目有相似区位或者类似物业的项目的的租金、售价比例，推算本项目类似位置的商铺售价 市场比较法 租金反算法 通过租金和投资回报率推算整体商业售价 通过调查市场中商业项目的租金情况，通过投资回报率的综合计算，得到类似位置的商铺售价 商业住宅比准法 通过市场调查，评估商业价格同住宅的价格比例，制定符合本项目的合理的价格；（验证） 定价方法选取依据：1、项目所属区域； 2、本项目的体量及市场情况； 3、项目的目标客户群体 核心均价推导 租金反算法 通过权重与市场租金之间测算，结合投资回报率反推项目均价2.8396万/㎡ 项目商业位于项目特色步行街商业，在未来大型招商确定下，依托未来集中商业具有一定资源优势：按照目前商业地产年8%的增幅，以及地块依托自身规模及未来集中商业影响，判断项目块商业自身价值溢价率7%-8% 关于租金对比项目选取原则：以项目周边主要商业区及项目类似商业为选取原则） 租金反算法 项目名称 最低租金 (元\㎡\月） 最高租金 (元\㎡\月） 平均租金 (元\㎡\月） 所占权重 加权租金 (元\㎡\月） 万科金域缇香 70 120 95 25% 23.75 月牙塘 90