景德镇项目—Page资料.ppt

休闲：足浴、洗浴、茶馆存在发展空间，健身类品牌店投资较大，开店谨慎 ，引入加盟商可能性较大，美容SPA有待培养 竞争，其市场认可度较高，但还未集中规模化， 因此有发展生存空间。 ? 美容SPA：该业种发展缓慢，尚未形成市场认知 度较高的经营商家，消费市场有待培养。 ? 茶馆： 坦洋工夫、大宅门茶楼等一些此类业种的 经营者均表示景德镇目前比较喜爱茶馆，对咖啡 店等并不太喜好。 ? 健身：该业种起步晚，目前连锁健身金仕堡刚进 入景德镇，消费市场仍在培养阶段，另外健身类 业种由于承租面积较大，故而无法承受过高的租 金，开店十分谨慎。 商家观点 ? 足浴、洗浴会所：根之根、水木年华当地知名的 休闲场所均认为景德镇目前在此业种不存在较大 “不是本地人，对区位不熟悉，但是从目前接待 的消费客人来看，景德镇很多商务人士喜好品茶、买 茶，且很多商务交流会选择在茶楼进行，比如坦言工 夫二楼就有商务包厢，专门针对这类人群，也适合家 庭朋友聚会，如果客源稳定，应该有发展的可能。 ——坦洋工夫茶楼门店经理访谈摘录 浙江路休闲一条街代表商家分布 广 场 南 路 根之根 坦洋工夫 水木年华 浙江路 大宅门 金仕堡 SPA 美容 电玩 引导类 茶馆 正餐 主力型 低 低 高 入 驻 意 向 与本项目匹配度 中 中 ? 与本项目的匹配程度 ? 经营商家入驻可能 评价指标 高 主力型 ——入驻意愿与匹配度均较高 本项目主力拓展的业态种类，目标 指向明确，意向度高。 引导型 ——入驻意愿较高，匹配度较高 次主力拓展的业态种类，适宜本项 目的长远发展。 筛选型 ——入驻意愿较高，匹配度较低 供选择的业态种类，可适当放高入 驻门槛，留有挑选余地。 备案型 ——入驻意愿与匹配度均较低 后备型的业态种类，可少量配搭， 完善业态种类。 根据不同业种的入驻意向表现和与项目的配合度，对被调研的业态业种进行 目标指向的初步排序 提示：陶瓷创意文化类商业急需功能提升，超市品 牌化发展，餐饮特色化以及休闲娱乐高端化成为未来趋势 1. 2. 3. 陶瓷创意文化类商业升温，急需功能提升，目前高端艺术、收藏类陶瓷交易看好，带动该类货品主要供 应方急需拓展市场网点，集合艺术交流、设计研发、展销以及餐饮、休闲功能的国际化陶瓷创意文化商 业，将成为各类定位高端的商家入驻重要条件。 景德镇超市起步较早，市区及东郊由于住宅开发较早，超市布点密集，未来河西板块社区商业将成为标 准超市布点的重要方向，随着外来品牌不同形式的入驻，超市品牌化成为趋势 餐饮特色化、休闲娱乐高端化，从商家意向表达上看，具备规模的中高端特色餐饮商家对于本项目展现 出了较大的兴趣。从休闲娱乐消费类型上看，KTV、足浴洗浴会所、茶馆等中高端本地化经营业种相对 意向度较高。 PART 3 本案分析 ? 地段品质 ? 写字楼市场 ? 公寓市场 ? 规划分析 （1 ） 地段品质 本案 锦绣昌南 广 场 南 路 华达百货 时代广场 新天地购物中心 豪德贸易广场 本案地处人民广场商圈，属于老城片区，商业、商务气氛一般，政府政策 推动力弱，整体品质一般 中国陶瓷城 时代广场 区级商业 中心 新都汇 现有商业体 在建商业体 景瀚陶瓷广场 市场类商业 非市场类商业 人民广场 市级核心 商圈 国贸广场 金鼎商业广场 金和汇景 金昌利 地王大厦 本案 （2 ） 写字楼市场 项目竞品地王大厦13年1月开盘，公寓仍在持销状态，提前占有市场，写字楼即将预推 截止14年7月底，写字楼库存约6.2万方，按预估月均销售水平0.3万方/月，目前写字楼库存去化需21个月 写字楼市场面临库存量大，市场容量小等负面 写字楼市场 供应项目 未来供应（㎡） 地王大厦 18000 金和汇景 25000 泰豪·瓷都国际中心 19000 均价（元/㎡） 未推 合计 62000 未推 未推 / 本案不适合做写字楼产品！！！ 不成熟的写字楼市场+市场竞争+市场去化力度 写字楼市场 本案在主体建筑高度、品牌形象上处于劣势。 （3 ） 公寓市场 平层公寓产品出现同质化，市场竞争将逐渐增强 豪华精装LOFT公寓产品市场非常稀缺，有利于保证现金流回款 公寓市场成交量持续保持高位运行，公寓产品存在较大市场发挥空间 公寓市场 供应项目 未来供应（㎡） 御景东方 14000 金和汇景 23000 地王大厦 18000 均价（元/㎡） / 合计 62000 / 8200 / 开盘时间 未推 未推 2014-06-15（二期） 公寓类产品去化快、库存少，精装LOFT产品更具竞争优势；风险性相对于写字楼物业更小； 较为城市的公寓市场+市场去化力度 公寓市场 改良策略 公寓产品可行性高