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对上和家园项目的初见要点.ppt
产品定位分析 宏观政策 2013年政府关于坚持房地产调控言论、政策频出,但主要针对一、二线城市,对运城影响较小 2012年,政策主旋律为坚持房地产调控不动摇,鼓励首套合理购房,促进价格合理化; 2013年政府坚持房地产调控不动摇,细则逐步出台; 2013年1-10月重要政策回顾 2013年“国五条”出台 国务院力求保持房价稳定 北京:落实国五条细则二套房首付提至7成 房地产调控政策显威力,北京个人新房贷款首次下降 8月房价降一层,坚决落实调控政策 一月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 二月 “促进平稳健康发展”八字方针 挤压“房地产价格泡沫” 李克强:力推保障房 遏制房价飞涨 地市持续升温,楼市高位震荡,市场涨声一片。 宏观市场 土地:地王频现,土地成交火爆 8月全国53个重点城市经营性用地成交总建面共计5026万平方米同比提升15%, 价格:上半年住宅成交市场价格连续14个月走高 4月百城价格首次破万,达10098元/㎡ 成交:上半年成交情况为近四年来最高 上半年50个城市月均成交2516万㎡,较2010-2012年同期增幅超35%。 桐城市场 发展区域 市场楼盘价格 市场销售量 主要竞争产品 待详: 结论: 从宏观市场来看,无论短期出台 什么政策,一二线城市为首当其冲 ,蔓延到桐城城市的步伐较为缓慢, 对本案所在的区域,影响性有限; 本案在桐城市房地产市场首屈一指 但以目前地块较偏,本案人群 主要面临的竞争压力,来自于西城 一线的上水龙城、七里香溪、和文昌 大道一线的九阳春天,东北北部万信 理想城。 报告目录 项目本体价值梳理 区域市场分析 项目营销策略 项目推广执行策略 附件:首期蓄客方案 营销目标;目标分解 待详 节奏: 体验:现场体验(样板房,园林),活动体验(配套) 客户:拦截,指引,老带新,约访 实效:以实效推广与形象推广为相辅相成; 实效推广:短信/电商/派单/论坛/圈层渠道/ 形象推广:报广/户外(指引)/杂志/软文/网站 日常维护:论坛/详情页/百科 成交:利用客户策略,结合各种销售政策/ 推盘策略/现场体验等,加强销售人员逼定技巧,保证成功率; 营销总体指导思想 “快节奏,重体验,抓客户,强实效,保成交” 开盘节点 推盘设想 推盘策略 推盘方案 价格策略 价格验证 要结合开发商思路制定 报告目录 项目本体价值梳理 区域市场分析 项目营销策略 项目推广执行策略 附件:首期蓄客方案 核心价值提炼 自建核心价值 园林景观,主打生态环境 西区宜居社区 核心价值主张 宜居社区,健康配套 健康体系配套老年生活梦想 自建体系 推广整体思路 推广两条线:实效+形象 相辅相成,全年延续 推广布局 结合开盘节奏制定推广渠道 推广语一: 美丽城西 宜居上和家园 推广语二: 上和家园 老人和孩子最爱的地方 推广语三: 最美老年生活 就在上和家园 项目卖点 项目形象+项目卖点+时段消息 网络 项目卖点+时段消息 直投 纸媒 网络 推广策略 线下传播 每月在品格杂志、学而优DM等纸媒媒体投放一到两版硬广广告, 烘托声势,重点诉求:上和家园,持续热销及即时销售信息; 推广策略 纸媒/杂志投放策略 推广策略 报纸: 投放媒体:品格杂志 学而优DM 投放形式:报广、软文结合 报价:头版1万/次 建议投放频率: 每周三或周五;头版投放次数6次报广, 2次半版软文 内容: 形象“ 一个充满家感觉的地方“ 卖点“生态宜居,老年配套齐全的健康 社区” 推广策略 周末暖场: 结合常规节假日,举办不同类型的活动, 以鲜明的主题形式营造热化现场氛围;通过不同季节变化, 将资源与活动主题相结合,丰富活动内容,展示出项目的特有性; 大事件营销: 结合相关节点,活动带动。 常规活动营销: 活动策略 推广策略 文化营销: 文都桐城文化底蕴很深,自有孝子之乡之称。《老有所依》 这部电视就是桐城人之作。故此推出: 古有“鹿乳奉亲” 今有桐城孝子上演《老有所依》活动 活动内容:(见活动方案) 寓意营销: 桐城特产水芹名传上海、南京一带。自有养生芹、 降压芹之称,桐城人大小酒席必备之菜。水芹在桐城 就是健康的概念,近几年水芹价格高涨,但人们依然 最爱水芹。 故此推出:“桐城水芹大养生”暨上和家园健康传万家活动 推广策略 推广策略 展会事件营销: 桐城市健康美食生活展暨广场舞大赛
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