对上和家园项目的初见要点.ppt

产品定位分析 宏观政策 2013年政府关于坚持房地产调控言论、政策频出，但主要针对一、二线城市，对运城影响较小 2012年，政策主旋律为坚持房地产调控不动摇，鼓励首套合理购房，促进价格合理化； 2013年政府坚持房地产调控不动摇，细则逐步出台； 2013年1-10月重要政策回顾 2013年“国五条”出台 国务院力求保持房价稳定 北京：落实国五条细则二套房首付提至7成 房地产调控政策显威力，北京个人新房贷款首次下降 8月房价降一层，坚决落实调控政策 一月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 二月 “促进平稳健康发展”八字方针 挤压“房地产价格泡沫” 李克强：力推保障房 遏制房价飞涨 地市持续升温，楼市高位震荡，市场涨声一片。 宏观市场 土地：地王频现，土地成交火爆 8月全国53个重点城市经营性用地成交总建面共计5026万平方米同比提升15%， 价格：上半年住宅成交市场价格连续14个月走高 4月百城价格首次破万，达10098元/㎡ 成交：上半年成交情况为近四年来最高 上半年50个城市月均成交2516万㎡，较2010-2012年同期增幅超35%。 桐城市场 发展区域 市场楼盘价格 市场销售量 主要竞争产品 待详： 结论： 从宏观市场来看，无论短期出台 什么政策，一二线城市为首当其冲 ，蔓延到桐城城市的步伐较为缓慢， 对本案所在的区域，影响性有限； 本案在桐城市房地产市场首屈一指 但以目前地块较偏，本案人群 主要面临的竞争压力，来自于西城 一线的上水龙城、七里香溪、和文昌 大道一线的九阳春天，东北北部万信 理想城。 报告目录 项目本体价值梳理 区域市场分析 项目营销策略 项目推广执行策略 附件：首期蓄客方案 营销目标；目标分解 待详 节奏： 体验：现场体验（样板房，园林），活动体验（配套） 客户：拦截，指引，老带新，约访 实效：以实效推广与形象推广为相辅相成； 实效推广：短信/电商/派单/论坛/圈层渠道/ 形象推广：报广/户外（指引）/杂志/软文/网站 日常维护：论坛/详情页/百科 成交：利用客户策略，结合各种销售政策/ 推盘策略/现场体验等，加强销售人员逼定技巧，保证成功率； 营销总体指导思想 “快节奏，重体验，抓客户，强实效，保成交” 开盘节点 推盘设想 推盘策略 推盘方案 价格策略 价格验证 要结合开发商思路制定 报告目录 项目本体价值梳理 区域市场分析 项目营销策略 项目推广执行策略 附件：首期蓄客方案 核心价值提炼 自建核心价值 园林景观，主打生态环境 西区宜居社区 核心价值主张 宜居社区，健康配套 健康体系配套老年生活梦想 自建体系 推广整体思路 推广两条线：实效+形象 相辅相成，全年延续 推广布局 结合开盘节奏制定推广渠道 推广语一： 美丽城西 宜居上和家园 推广语二： 上和家园 老人和孩子最爱的地方 推广语三： 最美老年生活 就在上和家园 项目卖点 项目形象+项目卖点+时段消息 网络 项目卖点+时段消息 直投 纸媒 网络 推广策略 线下传播 每月在品格杂志、学而优DM等纸媒媒体投放一到两版硬广广告， 烘托声势，重点诉求：上和家园，持续热销及即时销售信息； 推广策略 纸媒/杂志投放策略 推广策略 报纸： 投放媒体：品格杂志 学而优DM 投放形式：报广、软文结合 报价：头版1万/次 建议投放频率： 每周三或周五；头版投放次数6次报广， 2次半版软文 内容： 形象“ 一个充满家感觉的地方“ 卖点“生态宜居，老年配套齐全的健康 社区” 推广策略 周末暖场： 结合常规节假日，举办不同类型的活动， 以鲜明的主题形式营造热化现场氛围；通过不同季节变化， 将资源与活动主题相结合，丰富活动内容，展示出项目的特有性； 大事件营销： 结合相关节点，活动带动。 常规活动营销： 活动策略 推广策略 文化营销： 文都桐城文化底蕴很深，自有孝子之乡之称。《老有所依》 这部电视就是桐城人之作。故此推出： 古有“鹿乳奉亲” 今有桐城孝子上演《老有所依》活动 活动内容：（见活动方案） 寓意营销： 桐城特产水芹名传上海、南京一带。自有养生芹、 降压芹之称，桐城人大小酒席必备之菜。水芹在桐城 就是健康的概念，近几年水芹价格高涨，但人们依然 最爱水芹。 故此推出：“桐城水芹大养生”暨上和家园健康传万家活动 推广策略 推广策略 展会事件营销： 桐城市健康美食生活展暨广场舞大赛