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第一章 房地产法 第一节 房地产与房地产业 一、 房地产概述 （一）房产与地产 房地产就是指房产、地产、房地合产的统称。 地产，在物质形态上是地表上某一特定的地块。 房产，在物质形态上是建立某一特定地产之上的房屋。 二者在经济意义上是一种资产和生产要素，在法律意义上是一种财产权利。 房产与地产的关系: 1.联系： （1）在物质形态上。房地相互联结，房依地建，地为房载。 （2）在价值形态上，具有不可分割性。 （3）在权属管理上，房地权利一致原则。 两者之间联系密切，具有不可分割性。正因为如此，人们将二者相提并论 ，合称为“房地产”。在法律术语上又称它为“不动产”。 房产与地产的关系: 2.区别： （1）地产可单独存在，房产不能。 （2）增值不同。 （3）价格影响因素不同。 先占取得 所谓先占，是指以所有的意思，先于他人占有无主的动产，而取得其所有权的法律事实。先占的性质属于事实行为。先占制度的价值在于:实现物有所归，有利于物尽其用。 时效取得 是指一定的事实状态持续存在一定时间以后，即发生一定法律后果的法律制度。无权利人以自己所有的意思，善意地、公开地和持续地占有他人财产，经过法律规定的期间，而依法取得该财产的所有权的制度。 （三）房地产的特征 1、固定性 2、耐久性 3、短缺性 4、聚财性 （四）房地产的分类 1.地产的分类 1）按开发利用程度不同，将土地分为生地和熟地。 2）按土地利用规划用途不同，将土地分为农用地、建设用地、未利用地。 3）按所处区域不同，分为农村土地和城市土地。 4）按所有权不同，分为公有土地和私有土地。 2.房产的分类 1）依功能用途不同，分为住宅房屋和非住宅房屋。 2）依商品化和价格不同，分为商品房和保障房。 3）依所有权不同，分为：集体和个人 4）依建成时间因素可分为：增量房、存量房 期房、现房 二、房地产业概述 （一）房地产业的概念和内容 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。 房地产业的结构： 1．房地产开发（包括土地开发和房屋建设） 2．房地产经营 3．房地产管理（包括土地管理、房屋管理、房地产企业管理） ? 4．房地产服务 房地产业与建筑业既有区别又有联系 区别是： ①建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而 房地产的产品即体现物质属性，又体现法律属性， 其落脚点在房地产权属。 ②建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房 地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种 性质，属于第三产业。 二者联系：它们的业务对象都是房地产。 房地产业 建筑业 房地产公司 建筑公司 甲方 乙方 发包方 承包方 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。 房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 业务：地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。 分为法规类咨询（法律、法规、政策咨询）、信息类咨询（如市场调查、市场信息分析等）、技术类咨询（如投资项目可行性研究论证、营销策划等）。 房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。 房地产估价活动，包括土地、建筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产，以及因转让、抵押、房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。 房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。 居间就是交易活动的媒介服务。二手房市场上的经纪业务多以二手房买卖、租赁居间为主。 代理是为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务。新建商品房市场上的经纪业务主要是新建商品房销售与租赁代理，且大多为