工程管理(暖通空调给排水设备管理运行及维修保养)分析.ppt

金碧物业集团工程维修管理中心 工程管理暖通空调、给排水运行维修保养 主讲人：张祖超 金碧物业集团工程维修管理中心 金碧物业地区分公司组织机构图 工程维修部框架结构 工程管理在物业管理中 的地位及作用 1、工程管理在物业管理中的地位 工程管理在整个物业管理中处于非常重要的地位，是物业管理的物质和技术基础。科学、合理的工程管理是对设备从使用、维护保养、检查修理、更新改造直至报废的过程中进行技术管理和经济管理，使设备始终可靠、安全、经济地运行，给人们的生活和工作创造舒适、方便、安全、快捷的环境，直接体现整个物业的使用价值和经济价值。 2、工程管理在物业管理中的作用 工程管理是现代物业管理不可缺少的重要组成部分。只有物业设施设备正常工作，物业的功能和作用才能得以充分发挥。工程管理在物业管理中的作用主要表现在以下几方面： ⑴物业的工程管理是人们生活、生产、学习正常进行的有力保障； ⑵物业的工程管理是延长设备使用寿命、保障设备安全运行的保证； ⑶物业的工程管理是城市文明建设和发展的需要； ⑷物业的工程管理能强化物业管理企业的基础建设。 工程管理范围 1、负责房屋设施（设备）、供配电系统（含发电机）、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统、智能化管理系统等的运行管理、维修保养及其外委检修的监督、检查、考评等工作。 2、负责制订所属公共设施（设备）、房屋设施（设备）、机电设施（设备）、基础配套设施（设备）的各项管理制度和技术规程。 3、负责新建项目的房屋设施（设备）、公共设施（设备）、配套设施（设备）等项目工程的接管验收工作及工程资料、技术资料的移交、核实、整理、归档工作。 4、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及大型设备档案。 5、负责编制设备设施大（中）修、工程改造、设备更新方案及月度、季度、年度维修保养工作计划、费用预算和资金使用计划，经主管领导审批后组织实施。 6、配合客户服务部做好用户入住时房屋设备设施的交验记录工作。 7、负责做好与本部门业务相关的合同起草、评审工作及外包工程项目监督、检查、考核，确保施工质量。 8、负责用户装修方案的审核并监督装修施工过程，参与装修工程验收。 9、负责制订各项能源消耗管理规程，开源节流、控制能源消耗成本。 10、为用户提供热诚、快捷、高效的优质服务。 11、负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。 给排水系统主要包括室内给水系统、室内饮水系统、室内热水供应系统、室内排水系统、水景工程给排水系统及游泳池给排水系统等。 消防系统主要包括消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、气体灭火系统、防排烟系统等。 暖通空调系统主要包括室内供暖及热源、室内燃气供应、建筑通风、空气调节系统及冷源等。 供配电系统主要包括低压配电系统、自备发电系统、建筑照明、建筑防雷等系统。 智能化系统主要包括可视对讲系统、闭路监控系统、智能停车系统、电子巡更系统、公共广播系统、周界防越系统、楼宇电视系统、综合布线等。 电梯系统主要包括乘客电梯、消防电梯、观光电梯、扶梯等。 第一部分 暖通空调系统 暖通空调设备分类 1、供热设备（热水锅炉和末端散热设备） 2、通风设备（新风机、送排风机、排气扇） 3、空调设备（中央空调系统和末端设备） 4、燃气设备（热水器和煤气灶） 暖通空调系统的维护与管理 一、概述 暖通空调系统包括供暖系统和空调系统，供暖系统主要应用于北方建筑，中央空调系统主要用于酒店、大型商场、综合办公楼等。 供暖系统是寒冷地区建筑物不可缺少的组成部分，供暖管理成为物业管理中重要组成部分。供暖系统的管理目的是使建筑物内在供暖期正常供暖，保证业主有一个正常舒适的工作、生活环境。 中央空调由3部分组成: 冷冻机房，空调水管网系统，空调末端装置(空调机组、风机盘管、新风机组等组成，空调系统得作用是保证室内空气达到相应得设定温度，营造一个适宜得温度环境。 中央空调系统的内容一般主要包括以下几个方面： ⑴中央空调系统的基础资料管理 ⑵中央空调系统的日常操作管理 ⑶中央空调系统的运行管理 ⑷中央空调系统的维修养护管理 ⑸中央空调系统的应急处理方案 二、中央空调系统的简述 建筑空调系统的基本组成形式可分为三大组成部分，分别是：冷热源设备（主机）、空调末端设备、附件及管道系统。但空调系统在一百多年的发展历史中，人们不断探索、不断创新，利用自然界给予人类的丰富多彩的能源形式，在这三大组成部分的基础上，发展了多种多样的空调系统形式。目前较常见的中央空调形式有：⑴风冷（水冷）热泵机组+空调末端形式⑵水冷制冷机组+冷却塔+热水锅炉（或其他热源）+空调末端形式⑶溴化锂机组+冷却塔+热源+空调末端形式⑷水源热泵机组+空调末端形式⑸风冷管道式空调系统形式⑹多联机空调系统形式