土地市场比较分析.doc

一.市场比较法的基本原理??? 市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中,两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下:??? 1.直接比较公式:??? PD=PB×A×B×D×E??? 式中:PD――待估宗地价格;??? PB――比较案例价格;??? A――待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数=正常情况指数/比较案例宗地情况指数??? B――待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数??? D――待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数??? E――待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数??? 2.间接比较公式:??? PD=PB×A×B×C×D×E??? 式中:PD.PB.A.B.D.E含义同前;??? C――标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数 二.运用市场比较法进行宗地估价应按下列步骤操作:??? 1.广泛搜集宗地交易实例;??? 2.选取比较实例;??? 3.建立价格可比基础;??? 4.进行交易情况修正;??? 5.进行交易日期修正;??? 6.进行区域因素修正;??? 7.进行个别因素修正;??? 8.求出比准价格。 三.运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。??? 拥有大量的交易实例资料,是运用市场比较法估价的前提条件。如果交易实例资料太少,不仅会影响估价结果的准确性和客观性(来自:),甚至会使市场比较法无法采用。因此,估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集交易实例。??? 3.1 一般搜集交易实例的途径有:??? 1.查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料;??? 2.查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息;??? 3.以购买者的身份,与房地产经办人和交易当事人洽谈,了解各种信息;??? 4.通过各类房地产交易展示会,索取资料,掌握信息;??? 5.同行之间相互提供信息资料;??? 6.其他途径获取资料。??? 3.2 搜集交易实例的内容包括:??? 1.交易双方情况及交易目的。交易双方情况不仅包括交易者的名称、性质、法人代表、住址等基本情况,还要了解交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易,即属正常交易还是非正常交易。??? 交易目的是指交易双方为什么而交易,一般包括买卖、入股、抵债等交易目的。??? 2.交易实例的状况。一般应包括:??? (1)坐落位置、形状与面积;??? (2)地质条件;??? (3)购物、交通等环境条件;??? (4)土地利用现状与规划用途;??? (5)有关地上建筑物的基本情况;??? (6)权利状况和土地使用年限等。??? 3.成交价格。成交价格应包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租金等内容,同时应说明价格类型、价格水平及货币单位等情况。??? 4.付款方式。付款方式包括:一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。??? 5.成交日期。??? 搜集交易实例时,估价人员最好针对不同类型房地产事先制作统一的表格,即交易实例调查表,按照表格填写调查内容,既方便又有避免遗漏重要事项,同时也便于输入计算机,建立数据库,实现快速查询和调用。??? 对于搜集到的每一个交易实例及其内容,都需要查证,做到准确无误。 四.选择比较实例??? 根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取三个以上的比较实例。如果比较实例少于三个,其代表性差,可能造成估价结果出现偏差,难以客观地反映市场状况。??? 用作比较参照的交易实例,简称比较实例。选取比较实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中,选取与估价对象地块条件相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。??? 所选取的比较实例应符合下列要求:??? 1.是与估价对象类似的房地产,具体是指:??? (1)与估价对象地块的用途应相同。主要是指房地产的具体利用方式,可按大类和小类划分。大类用途如:商店、办公楼(写字楼)、酒楼、旅馆、住宅、工业厂房、仓库等。小类是在大类用途的基础上再细分,例如住宅,可细分为普通住宅、高档公寓、豪华别墅等。??? (2)与估价对象地块所处地段应相同。主要是指比较实例与估价对象地块应处于同一区域或邻近地区,或处于同一供求圈内或同一等级土地内的类似地区。??? (3)与估价地块的价格类型应相同。价格类型有:买卖价格,租赁价格,入股价格,抵押价格,征用价格,课税价格,投保价格,典当价格