南京土地增值税课件.ppt

税收知识与经济效益成正比 (2)土地增值税计算： ①正确的计算方法： A、清算收入：7000×300000＝2100000000 B、清算成本：988000000 C、扣除项目总额＝988000000×130%1＋11）%＝1284400000＋110789834.82＝1395189834.82元 D、增值额＝2100000000－1395189834.82＝704810165.18元 E、增值率＝704810165.18÷1395189834.82＝50.52% F、应纳土地增值税＝704810165.18×40%－1395189834.82×5%＝281924066.0774＝212164574.33元 税收知识与经济效益成正比 ②错误的计算方法： A、清算收入：1996213240元 B、清算成本：600000000＋7000×32000＋3293.33×28000＝600000000＋224000000916213240元 C、扣除项目总额＝916213240×130%＋1＋11）%＝1191077212＋110789834.82＝1301867046.80元 D、增值额＝1996213240－1301867046.80＝694346193.20 E、增值率＝694346193.20÷1301867046.80＝53.33% F、应纳土地增值税＝694346193.20×40%－1301867046.80×5%＝277738477.2834＝212645124.94元 ③两种方法产生的税差： 212645124.94－212164574.33＝480550.61元 采取第二种方法计算，因为计算方法错误，导致企业多缴土地增值税480550.61元。 税收知识与经济效益成正比 （二）前期工程费： 《细则》第七条： 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 （三）建筑安装工程费： 1、《细则》第七条： 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 2、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号） 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 税收知识与经济效益成正比 3、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 税收知识与经济效益成正比 【案例分析17】房屋装修费用怎样确定？ 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。这里的装修是什么意思？ 《营业税税目注释》二、建筑业（四）装饰，是指对建筑物 构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。 计算土地增值税时，装修也必须符合以上标准，所发生的费用才能够扣除 操作建议：为精装房购置的具有独立功能的、可移动家用设备、物品支出，不属于装饰、装修支出，不能作为开发成本扣除，更不能作为加计扣除的基数。在实际工作中应注意，企业在给装修公司结算时，装修费用支出是否包括这部分支出。如果包括，应从开发成本中剔除。 税收知识与经济效益成正比 考虑到这部分支出确实是影响房价的一个主要因素，本着公平合理、实质重于形式的原则，房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）等取得的收入，可以总销售收入减去家用电器等的采购价格（凭合法有效凭证）作为房地产销售收入计算土地增值税。 苏地税规【2012】1号： 凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。 　　对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用