年山东八里湾生态城项目商业营销方案销售推广策略讲解.ppt

住宅补充建议 -- 调整建议 根据我司对曹县住宅市场的分析，目前曹县乃至菏泽均未出现电梯洋房产品，原因主要在于： 1、电梯洋房成本较高，平均成本较花园洋房高出约300-400元/㎡（仅电梯成本），导致价位提升，去化难度增大； 2、目前区域市场上多层已属稀缺产品，客群对一般花园洋房的认可度足以支撑产品去化，开发商大多保量求稳； 3、电梯洋房虽具有绝对稀缺性，但产品的市场抗性难以预估，或有可能成为问题产品。 电梯洋房修改建议 综合考虑内外因素： 项目处于开发初始期，考虑到资金压力及政策市场的影响，建议修改部分产品设计，将沿街电梯洋房改为花园洋房，只保留内部8#、9#电梯洋房产品，以降低成本，缓解运营压力，同时保量去化，降低风险。 花园洋房 电梯洋房 项目住宅部分，我司通过对曹县市场的调研及把握，有信心通过专业的销售团队及营销策略，多层住宅（普通多层）实现销售均价约3400-3500元/㎡；高层销售均价约3200元/㎡左右 专业 华阳房产 诚信 * * * * * * * * * * 硬性指标建议： 产品调整细则 整体调整建议 产品建议 通过我司对曹县市场的全面调研与分析，结合项目的实际情况，我司对本项目商铺部分的硬性指标进行全面平衡于分析，具体建议如下： 面积区间建议 层数 一层 二层 三层 面积 30-50㎡ 70-110㎡ 100-160㎡ 以上建议是我司基于对曹县市场现有运营商铺及在售商业项目的市场调研，并考虑区域情况、后续销售进度等综合性因素所提供 开间、层高、进深 开间 层高 进深 3.5-4.2米 一层3.6-4.2米 二层3.3-3.6米 三层3-3.3米 10-14㎡ 面积区间配比建议 营销策略 -- 整体营销策略 -- 推广策略 --招商推介 -- 价格说明 一座代言城市生活，引领曹县城市发展的建筑群 真正的特色主题商业街区，必将引起全城瞩目 但是，在向理性回调的市场背景下， 如何保证速度同时， 如何价高量快同时， 销售的更有价值？ 实现品牌跨越提振？ 我们的营销总目标： 保证速度 创造溢价 以品牌带动地产 以地产促进品牌 以营销实现价值 缔造曹县房地产市场的王者 营销总策略： 营销目标分解： 目标一：快速去化 ——迅速占领市场，实现快速销售，快速回款 目标二：高价值实现 ——在实现快速去化的基础上，实现利润最大化 目标三：品牌价值 ——通过项目的成功开发实现企业及项目品牌在曹县的根植 招商推介 推广策略 整体营销策略 营销策略 价格说明 前期概念导入 提升产品品质打造区域性商业地位 市场和本体 未来区域内高性价比物业 区域潜力 产品组合灵活化，实现物业价值的最大化 1.生态新城核心，潜力巨大；全方位的立体交通体系，通达性好 2.目前区域内成熟度不高，如何提升项目的整体价值与商业氛围？ 3.自然环境和景观具有先天优势 条件与 限制 1.充分利用区域潜力进行前期炒作，提升项目整体价值 2.通过提升产品策略，推动项目的整体去化速率 招商推介 推广策略 整体营销策略 营销策略 价格说明 区域内现有大型物业稀缺，市场空白点相对较大 后天 机遇 1. 片区核心区域潜力巨大 2.自然环境和景观具有比较优势 3. 交通体系相对完善 既有 优势 外部赋予的非核心价值点 内生的核心价值点 突出自身优势，打造特色核心价值点，完善项目的整体价值体系 价值体系梳理 招商推介 推广策略 整体营销策略 营销策略 价格说明 前述无论外部赋予价值还是产品内部打造价值，都是物理层面的因素。而有效的推广需要将物理层面因素转化为与客户的精神共鸣。 优越的自然生态环境和景观资源，极具发展前景，作为一个价值体系，能够与潜在客户达成精神共鸣的共振点在于对八里湾区域的价值概念（项目规划商业前期引导及概念导入是本项目的重中之重）。 本项目价值体系：以区域潜力为核心价值点，特色定位为支撑，以营造未来生态新城商业核心区为本项目的主诉求。 价值体系梳理 招商推介 推广策略 整体营销策略 营销策略 价格说明 商业营销总策略 策略一：提早入市，快速启动，以住促商 以住促商，适时启动： 在住宅推售塑造品牌的有利时间，商业适时上市，在住宅营销过程中可累积商业客户； 伴随着住宅的成熟，商业有一定的基础，可快速启动，以紧缩营销周期； 住宅支撑： 高端品质住宅，形成活跃的消费动力，强化项目商业价值； 优惠支撑： 从促销角度出发，鼓励老带新，凡已成交的住宅业主购买或介绍朋友购买商铺的，给予额外优惠。 以住促商 突出价值 招商推介 推广策略 整体营销策略 营销策略 价