美国估价师如何为保险公司和REITs提供服务详解.ppt

继续教育2009 美国估价师如何为保险公司和REITs提供服务 北京东方美中咨询有限公司 吴数 2009.12 目 录 美国估价行业概述 保险公司及与房地产相关的保险业务 房地产投资基金REITs 保险公司和REITs的特点和对服务的要求 以购物中心的估价为例, 介绍如何为保险公司(投资部)和REITs提供服务 一. 美国估价行业概述 美国估价学会(包括城市土地估价师和房地产估价师)已经有77年的历史, 经历了以下三个阶段: 房地产开发阶段的房地产估价 (房地产开发商) 房地产投资阶段的房地产估价 (保险公司和REIT) 房地产贷款证券化阶段的房地产估价 (房利美和房地美, 次贷危机) 二. 保险公司及与房地产相关的保险业务 1. 保险公司的业务 2. 保险的内容 (1). 建筑施工 (2). 物业管理 (3). 房地产财产 在建工程 刚刚完工的房地产 达到稳定出租率时的房地产 3. 中国和美国保险行业相比 (1). 品种少. 中国上海 (2) 规模小. 中国上海 美国纽约 美国纽约 估价对象：纽约世贸中心 估价时点：2001年9月11日 价值类型：二房东权益的市场价值 估价用途：损害赔偿 建筑物描述： 已使用年限：35年 建筑面积（包括二幢塔楼和裙楼）8,500,000平方英呎 重建成本：90—110亿美元 4. 市场价值与保险价值 Costs look like this 折旧 Depreciation looks like this 市场价值 Market Value looks like this 保险价值 Insurable Value looks like this 5. 技术特点 (1). R土, R房; Y土, Y房 (2). 不同阶段 三. 房地产投资基金REITs 2. 中美房地产投资基金实例(1) 美国: GGP 2. 中美房地产投资基金实例(2) 中国: 即将 四. 保险公司和REITs的特点和对服务的要求 特点: 长期收益 要求: 规模比较大, 整栋建筑物 出租人权益价值的估价 注重收益法得到的结果 考虑租户组合和租户的信誉 对估价师业务水平要求比较高 出租人权益的价值 基本概念 Fee simple interest (完全产权权益) Leased fee interest(出租人权益) Leasehold interest(承租人权益, 即二房东权益） Fee simple interest = Leased fee interest + Leasehold interest 完全产权权益 = 出租人权益 + 承租人权益（二房东权益） 价值类型: 市场价值 VS 投资价值 收益法 Concepts 基本概念: Leased fee 出租人权益 Leasehold 承租人权益 Fee simple 完全产权权益 如何确定折现率(租户组合和租户的信誉) (1).KORPAZC (2). 市场提取法 五. 购物中心的估价 --- 如何为REITs服务 Appraisals Marketability study Market Analysis How appraisers/consultants can work with REITs and pension funds Acquisition staff of REITs/pension funds usually have MBA or legal background REITs/pension funds sometimes obtain MAI appraisals, but are not legally required to obtain appraisals Valuation based primarily on income approach to value Discounted Cash Flow Analysis using Excel or lease-by-lease analysis software, such as ARGUS Valuation Process Valuation Process Valuation Process Marketability Study A process that investigates how a particular piece of property will be absorbed, sold, or leased under current or anticipated market conditions; includes a market study of t